A lei é um instrumento que possibilita ao homem a sua aplicabilidade conforme seu entendimento. Assim, o operador do direito a interpreta para sua aplicabilidade no caso concreto, que será norteado pelos fatos com intuito de se firmar tese no mundo jurídico.
A evolução do homem e ampliação das suas necessidades fez criar a partilha da vida em condomínios, onde existem despesas comuns que precisam ser administradas e disciplinadas para o bem estar da sociedade que bem conhecemos por TAXA ou COTA CONDOMINIAL.
Há uma corrente que defende que as cotas condominiais são passíveis de protesto com base na Lei 9.492/97 por acolher em seu texto do art. 1º que: “Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida” (grifo nosso).
É com base nessa ressalva de “outros documentos de dívida” em que esta corrente busca aplicar o protesto para cobrança dos inadimplentes. Considerando, eles, ainda, que a Lei nº 4.591/64 não foi revogada pelo Novo Código Civil.
Divergimos dessa tese e temos a defender o NÃO CABIMENTO DE PROTESTO para cotas condominiais em atraso, conforme apresentaremos as fundamentações a seguir, tomando por base o princípio de dívida, título executivo e execução, liquidez e certeza da dívida, e a convenção do condomínio à luz do Código Civil.
A Convenção do Condomínio é a Lei que rege a comunidade e esta terá que estar ajustada à legislação que norteia e disciplina seus atos, por mais independência que tenha a Convenção para status de Lei.
A Convenção terá que determinar “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio” (inciso I do art. 1.334 do CC). Desta forma já vislumbramos que é obrigado constar na Convenção do Condomínio a forma de pagamento.
É comum encontrarmos nas Convenções apenas as seguintes ressalvas:
DEVER DO CONDÔMINO: “Contribuir para as despesas comuns do Edifício na proporcionalização dos respectivos coeficientes, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas”. (veja também inciso I do art. 1.336 do CC c/c § 1º do artigo citado).
DEVER DO SÍNDICO: “Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos nas despesas normais ou extraordinárias do Edifício, aprovadas pela Assembléia, bem como as multas, impostas por infração de disposições legais ou desta convenção”. (veja também inciso VII do art. 1.348 do CC).
ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO: “Compete à Assembléia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para o rateio das referidas despesas,…”. (veja também o art. 1.350 do CC).
Fizemos citações de redação de Convenções que normalmente se encontra em vigor. Porém necessário é que se analise precisamente a Convenção de cada Condomínio, porque alterações existem e podem proporcionar outra interpretação. Estamos tomando como base Convenções que tenham redação similar ao texto acima apresentado.
Vimos, portanto, que NÃO HÁ QUALQUER MENÇÃO A PROTESTO.
O Novo Código Civil não revogou a Lei 4.591/64, mas as Convenções de Condomínio tiveram que se adequar ao Novo CC por força do art. 2.035 e seu Parágrafo Único, como, também a Lei 4.591/64 não pode ter seu texto prevalecendo ao que dispõe o NCC do art. 1.314 e segs., pela revogação tácita imposta pelo NCC à Lei 4.591/64 quando impõe adequação das Convenções ao atual texto legal do NCC.
A cota condominial pode ser paga ao Síndico ou Administrador, tanto em espécie, cheque ou boleto bancário. É justamente neste último método de pagamento em que surge o protesto.
A cota condominial é um orçamento (art. 1.350 do CC). Desta forma orçamento não é dívida líquida, certa e exigível porque está passível de variações que ocorrem dentro da planilha no decorrer do lapso temporal para a qual ela foi prevista. DÍVIDA é valor consolidado e reconhecido como único, real e invariável.
Quando a Lei 9.492/07 insere em seu texto “outros documentos de dívida” está classificando como inadimplente e devedor aquele que possua documento passível de protesto desde que descumprida obrigação por título reconhecendo valor líquido, certo e exigível. Damos como exemplo CERTIDÃO DE CRÉDITO emitida pelo Juízo em ação que não logrou êxito na fase de execução, porque não se está trabalhando em título executivo, mas uma simples Certidão de Crédito.
“A inserção dos documentos de dívida no rol dos títulos protestáveis possibilitou o alcance de todas as situações jurídicas originadas em documentos que representem dívida em dinheiro, como os contrato de prestação de qualquer tipo de serviço, como os escolares, os de transporte, os de buffet, os de honorários de odontólogos, médicos ou de qualquer outro profissional, além dos considerados como títulos executivos judiciais ou extrajudiciais pela legislação processual.
Assim sendo, com o advento da Lei Federal nº 9.492/97, é permitido o protesto dos títulos cambiais, cambiariformes ou qualquer outro. Nesse contexto, surge a possibilidade do protesto das sentenças judiciais.
A doutrina autoriza e a jurisprudência têm confirmado não só a possibilidade como a eficácia prática do protesto dos títulos executivos judiciais, tendo em vista que o protesto, sob o seu aspecto pragmático, também é um procedimento de cobrança.”
Vejamos que a certidão requerida e expedida de crédito com a especificação do débito, do devedor com sua qualificação mediante a sentença condenatória com trânsito em julgado, mediante a inexistência de bens penhoráveis no presente momento e a impossibilidade de continuidade da execução processual, possibilita ao credor vislumbrar a recuperação do crédito e punir o devedor que demonstra desejo de não cumprir com a sentença.
JURISPRUDÊNCIA:
“PROTESTO DE TÍTULO JUDICIAL – SENTENÇA CONDENATÓRIA TRANSITADA EM JULGADO – VIABILIDADE – INTERPRETAÇÃO DO ART. 1º DA LEI 9.492/97. A sentença judicial condenatória, de valor determinado e transitada em julgado, pode ser objeto de protesto, ainda que em execução, gerando o efeito de publicidade específica, não alcançado por aquela.” (TJPR-1ª Câmara Cível – AgI nº 14190-9/2003, rel. Des. Ulysses Lopes e o Juiz Convocado Dr. Roberto de Vicente, unânime, j. 28/10/2003).
“ORDINÁRIA. SUSTAÇÃO DE PROTESTO. PRELIMINARES. CESSÃO DE CRÉDITO. CEF. LEGITIMIDADE. PERÍCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROTESTO DE SENTENÇA JUDICIAL.
(…) Possível o protesto de sentença judicial, pois a hipótese está prevista na legislação atinente (Lei 9.492/97). (TJRS – Apelação Cível nº 70003281771/2001, negaram provimento).
É FÁCIL ASSIMILAR PORQUE COTA CONDOMINIAL NÃO É “outro documento de dívida”, simplesmente porque não possui valor líquido, certo e exigível POR SER um ORÇAMENTO.
O Condômino não tem contrato entre si que especifique uma obrigação de fazer e que ao ser cumprida possibilite o implemento da obrigação de pagar, com valor certo, líquido e exigível. Mas, está convencionado entre si que pelo ORÇAMENTO haverá um rateio para o pagamento das despesas. Não há enquadramento no art. 582 do CPC.
Quando tomamos por dívida os arts. 743, IV, e 745, III do CPC nos deparamos com execução, que foge a temática do protesto.
Analisando o art. 814 e seu § Único nos deparamos com prova literal da dívida líquida, que não se enquadra na cota condominial, também.
Partindo para os Títulos Executivos Judiciais não vislumbramos qualquer menção a cota condominial, exceto se oriunda de uma ação de cobrança com sentença com trânsito em julgado ou por acordo homologado judicialmente (art. 475-N). Ora, a cota condominial após ação de cobrança poderá se transformar em Certidão de Crédito e então adentrar ao que dispõe a Lei 9.492/07.
Nos Títulos Extrajudiciais (art. 585, V) as taxas e despesas condominiais são acessórios e decorrentes do contrato de aluguel, onde este, Contrato de Aluguel, sim, possui requisito executivo.
O art. 275, II, b, do CPC determina procedimento sumário para cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio.
Nesta oportunidade da ação de cobrança e de conhecimento é que será em sentença conhecido o valor certo, líquido e exigível, porque no corpo da ação estará em litígio o orçamento, a previsão de despesas e receitas.
A cobrança das despesas depende do preenchimento dos seguintes requisitos a serem provados por documentos anexos à petição inicial, que sejam: a) ata contendo orçamento previamente aprovado pela Assembléia Geral Ordinária para as despesas rotineiras, ou por Assembléia Geral Extraordinária regularmente convocada, para os gastos eventuais não previstos no orçamento anual do condomínio, mas posteriormente aprovados; b) aprovação por quorum regular previsto na Convenção; c) exibição dos comprovantes; d) comunicação pelo síndico, nos 8 (oito) dias subseqüentes à Assembléia Geral, da previsão orçamentária e do rateio; e, e) cópia da convenção do condomínio.
Com todo este processo de conhecimento, onde o não cumprimento da Convenção não legaliza a cobrança por si só e que os valores ORÇAMENTÁRIOS não são certos, líquidos e exigíveis, NÃO PODE SER PROTESTADO por ferir a legislação vigente.
Não pode ser protestado boleto de condomínio, visto que não se enquadra no rol de títulos executivos extrajudiciais do CPC, porque é documento produzido unilateralmente pelo credor, sobre valores ORÇAMENTÁRIOS, especificada por lei, onde seu protesto caracteriza hipótese de desrespeito, eis que sua certeza e liquidez, para recuperação dos créditos dos condomínios, é de ação de cobrança, nos moldes previstos no art. 275, II, “b”, do CPC.
