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Dir. Processual Civil

- Atualizado em

Penhora de bem imóvel objeto de contrato de compra e venda, sem registro, é afastada por embargos de terceiros

É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, de imóvel adquirido na planta que se encontra em fase de construção.

Para a oposição de embargos de terceiro, além de ostentar a qualidade de terceiro, o embargante deve ser senhor ou possuidor da coisa ou do direito que tenha sofrido constrição judicial, nos termos do art. 674 do CPC/2015.

Frise-se que a posse que permite a oposição dos embargos de terceiro é tanto a direta quanto a indireta. E, diferentemente do que ocorre nas ações possessórias, a insurgência do terceiro embargante não se dá contra a regularidade~, ou não, do ato de turbação ou esbulho que lhe impôs, mas contra a afirmação de que o bem constrito está na esfera de responsabilidade patrimonial do executado.

Além disso, faz-se de suma importância relembrar o enunciado da Súmula 84/STJ, que preceitua que é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro.

Na hipótese, o imóvel adquirido ainda estava em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda – deve ser considerado para comprovação da posse, admitindo-se, por via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.

O acórdão está assim escrito:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESPROVIDO DE REGISTRO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 84/STJ. POSSE NÃO CONCRETIZADA EM RAZÃO DE O IMÓVEL AINDA ESTAR EM FASE DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.
1. Embargos de terceiro, por meio dos quais se objetiva desconstituir penhora de imóvel ocorrida no bojo de cumprimento de sentença.
2. Ação ajuizada em 08/05/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 23/01/2020. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se é aplicável, na espécie, a Súmula 84/STJ (“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”) quando ainda não houve a entrega das chaves ao promitente comprador.
4. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. Aplicação da Súmula 84/STJ.
5. Na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deverá fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, oferecendo documentos e rol de testemunhas.
6. Na hipótese, o imóvel adquirido só não estava na posse da recorrida em razão de ainda estar em fase de construção, razão pela qual o instrumento particular de compra e venda colacionado aos autos – ainda que desprovido de registro – deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro.
7. Ademais, o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao próprio ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora do bem, não havendo que se falar em fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.
8. Recurso especial conhecido e não provido.
(STJ – REsp 1861025/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/05/2020, DJe 18/05/2020)

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Foto: divulgação da Web

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