A 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) reformou decisão que havia negado pedido de averbação premonitória e indisponibilidade de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação em uma incorporação imobiliária. O colegiado entendeu que a proteção conferida ao patrimônio afetado não pode ser usada como “blindagem absoluta” contra dívidas diretamente relacionadas ao próprio empreendimento.
Os magistrados seguiram voto do relator, desembargador Itamar de Lima, que acolheu recurso de uma instituição financeira. Com a decisão, foi determinada a averbação premonitória na matrícula do imóvel e decretada sua indisponibilidade. Atuou no caso a advogada Mirelle Lino Silva Arantes.
“O patrimônio de afetação visa proteger os adquirentes, mas não pode ser um escudo para o inadimplemento de obrigações contraídas em benefício da própria obra.”, completou o relator.
Direito de regresso
O banco havia prestado fiança para garantir uma operação de captação de recursos destinados a um empreendimento imobiliário. Após o inadimplemento da incorporadora, a instituição foi executada judicialmente e efetuou o pagamento da dívida, passando então a exercer o direito de regresso contra os devedores.
Em primeiro grau, o juízo da 22ª Vara Cível de Goiânia havia negado os pedidos de averbação premonitória e indisponibilidade do imóvel por entender que o patrimônio de afetação seria impenhorável.
Ao recorrer, a instituição financeira sustentou, contudo, que a dívida executada estava diretamente vinculada à incorporação imobiliária, já que a carta de fiança foi exigida como condição para obtenção dos recursos destinados à obra.
Ao analisar o caso, o relator destacou que a sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos e garantias do credor originário, sem alterar a natureza da obrigação. Segundo ele, a dívida permaneceu vinculada ao empreendimento imobiliário, o que afasta a tese de impenhorabilidade absoluta do patrimônio de afetação.
Além disso, destacou que a impenhorabilidade do patrimônio de afetação é flexibilizada quando a dívida executada se vincula à própria incorporação, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Processo: 5062490-80.2026.8.09.0051
Veja o acórdão:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DIREITO DE REGRESSO. IMPENHORABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
- CASO EM EXAME
- Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedidos de averbação premonitória e de decretação de indisponibilidade de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação. A execução se fundamenta no direito de regresso da agravante, fiadora que efetuou o pagamento coercitivo de dívida relacionada à captação de recursos para o empreendimento imobiliário.
- QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a dívida decorrente do direito de regresso da fiadora, que pagou obrigação principal vinculada diretamente à incorporação imobiliária, afasta a impenhorabilidade do patrimônio de afetação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
- A sub-rogação do fiador nos direitos do credor originário transfere todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo credor, mantendose a natureza da dívida.
- A fiança prestada para captação de recursos financeiros destinados exclusivamente ao empreendimento imobiliário configura obrigação diretamente vinculada à incorporação. 5. O patrimônio de afetação não pode ser interpretado como blindagem absoluta contra obrigações que, em sua origem, foram contraídas em benefício e para a consecução da própria incorporação. 6. A mpenhorabilidade do patrimônio de afetação é flexibilizada quando a dívida executada se vincula à própria incorporação, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJGO – 3ª CÂMARA – AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 5062490-80.2026.8.09.0051- REL. Desembargador Itamar de Lima – Julg. em 04 de maio de 2026).
TJGO/ROTAJURÍDICA
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