A quitação do contrato de compra e venda residencial afasta hipoteca entre construtora e banco

O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a incidência da Súmula 308 do STJ.

Cinge-se a controvérsia em saber se, nos termos da Súmula n. 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, teria eficácia perante os adquirentes de imóvel não inserido no Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nesse contexto, importa ressaltar que a jurisprudência não diferencia a hipótese, se anterior ou posterior à celebração do contrato, para considerar o gravame ineficaz.

Observa-se, ainda, que, de acordo com a atual jurisprudência, o “fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ” (AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024).

Assim, o entendimento do STJ é no sentido de “não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca” (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022).

Veja o acórdão

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO JULGADO. INOVAÇÃO RECURSAL.
1. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão e corrigir erro material eventualmente existentes no julgado, o que não se verifica no caso dos autos.
2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é “inviável a análise de tese apresentada somente em sede de embargos de declaração, porquanto incabível a inovação recursal em embargos de declaração, pela preclusão consumativa” (EDcl no AgInt no REsp n. 2.022.551/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/6/2023, DJe de 15/6/2023.).
Embargos de declaração rejeitados.
(EDcl no AgInt nos EDcl no REsp n. 1.992.417/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJe de 12/12/2024.)

STJ

Foto: Divulgação da Web