A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o antigo proprietário de um imóvel leiloado continua responsável pela dívida de condomínio que originou a penhora, mesmo que o arrematante (o novo comprador) também assuma a obrigação.
A decisão se baseia no caráter propter rem (relativo à própria coisa) da dívida condominial. Se o arrematante tinha ciência das dívidas, ele se torna responsável por elas. Contudo, a relatora, ministra Nancy Andrighi, esclareceu que essa transferência de responsabilidade não isenta o antigo proprietário.
No caso em análise, um imóvel foi a leilão para quitar dívidas de condomínio, mas o valor da arrematação foi insuficiente. O próprio condomínio arrematou o bem, mas a execução da dívida contra o antigo dono continuou. Ele recorreu ao STJ alegando não poder mais ser cobrado, já que o novo proprietário era o próprio condomínio.
A ministra Andrighi destacou que, apesar da dívida ser transferida ao novo titular (caráter propter rem), isso não gera a exoneração automática do anterior. Para o antigo dono, a obrigação perde a natureza propter rem (que “anda” com o imóvel), mas permanece como uma obrigação pessoal.
Assim, mesmo que o arrematante assuma o débito, o antigo proprietário segue pessoalmente responsável pelo saldo devedor. Como o valor arrecadado no leilão não foi suficiente para quitar a dívida integralmente, a Turma decidiu que a execução deve prosseguir contra o devedor original.
Em resumo: A dívida de condomínio é transferida ao novo comprador (propter rem), mas o antigo proprietário continua obrigado a pagar o débito remanescente (obrigação pessoal), conforme entendimento do STJ.
Veja o acórdão:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉEXECUTIVIDADE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO . ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM PROPTER REM LEILÃO PELO CONDOMÍNIO CREDOR. VALOR INFERIOR AO DO CRÉDITO. RESPONSABILIDADE PELO SALDO DEVEDOR.
I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Exceção de pré-executividade em cumprimento de sentença oposta em , da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/1/2023 e concluso ao gabinete em . 26/9/2024 28/2/2025
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em determinar se, diante da arrematação, pelo próprio condomínio, do bem imóvel que gerou a dívida condominial, por valor inferior ao do seu crédito, deve a recorrente, como antiga proprietária, ser eximida de qualquer responsabilidade pelo saldo remanescente, tendo em vista o caráter da obrigação. propter rem
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação também conhecida como obrigação ambu propter rem, latória, situa-se em um ponto intermediário entre as categorias da obrigação pessoal e da obrigação real. Ela decorre de um direito real, ao qual está indissociavelmente ligada (e, nisso, assemelha-se à obrigação real); por outro lado, seu objeto é uma prestação específica do devedor, enquanto titular de direito real sobre determinada coisa (no que se assemelha à obrigação pessoal).
4. Da mesma forma, a obrigação guarda uma de suas propter rem peculiaridades na transmissibilidade automática. A pessoa do devedor individualiza-se única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito; transferindose a respectiva titularidade, a obrigação é igualmente transmitida.
5. Por outro lado, não se pode deixar de mencionar a excepcionalidade das obrigações . Na medida em que elas, pela caracterís propter rem tica da transmissibilidade automática, constituem uma exceção à regra segundo a qual a obrigação limita-se aos sujeitos entre os quais é constituída, e, ao mesmo tempo, decorrem dos direitos reais, cujo rol é taxativo (numerus clausus), não é lícito ao intérprete ampliar essa categoria para além das hipóteses previstas em lei. Soma-se a isso a gravidade que pode ter a caracterização de uma obrigação como : por meio del propter rem a, o titular do direito real responde pela dívida com o seu patrimônio, no qual estará inserido, em regra, o imóvel do qual se originou a própria dívida.
6. As despesas condominiais correspondem à modalidade por excelência de obrigação . O seu caráter de ambulatoriedade é extr propter rem aído do artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
7. Na hipótese de existência de débitos condominiais incidentes sobre imóvel arrematado em leilão, a jurisprudência desta Corte Superior consolidou o entendimento no sentido de que, “em se tratando a dívida de condomínio de obrigação ‘propter rem’, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante” (REsp 1.672.508/SP, Terceira Turma, DJe 1º/8 /2019).
8. Admite-se, todavia, que o arrematante torne-se responsável pelas despesas condominiais vencidas antes da arrematação se, ainda que ausente tal previsão no edital de praça, pôde ele, por outros meios, ter ciência da dívida: “Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma.” (REsp 1.523.696/RS, Terceira Turma, DJe 1º/3/2019).
9. O caráter ambulatório da obrigação não é suficiente, por si só, para eximir de qualquer responsabilidade o antigo titular do direito real em caso de transferência do bem ao qual a obrigação está vinculada. Nessa hipótese, ela perde a sua natureza de obrigação ambulatória, mas continua a existir como obrigação pessoal.
10. Permanece, portanto, a responsabilidade da antiga proprietária, ora recorrente, pelo pagamento do débito relativo às despesas condominiais vencidas no período em que o imóvel era de sua titularidade. Tendo ocorrido a arrematação por valor insuficiente para saldar a dívida de forma integral, não se justifica o provimento do recurso.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso especial conhecido e não provido.
(STJ – 3ª TURMA – RECURSO ESPECIAL Nº 2197699 – SP (2025/0048648-7) – RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI – j. 03 de setembro de 2025)
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