A Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que, quando o imóvel dado em garantia fiduciária não é arrematado nos leilões previstos em lei, ele passa definitivamente para o credor, com a consequente extinção da dívida, sem que haja obrigação de pagamento de qualquer diferença ao devedor.

O caso

No processo analisado, o devedor recorreu à Justiça alegando que houve enriquecimento sem causa do credor fiduciário. Segundo ele, o imóvel foi consolidado em nome do credor pelo valor da dívida, sem pagamento de qualquer complemento, embora o bem tivesse valor de mercado superior ao débito existente.

Diante disso, o devedor sustentou que deveria receber a diferença entre o valor do imóvel e o montante da dívida quitada.

O que decidiu o STJ

Ao analisar o recurso, o STJ entendeu que não há enriquecimento ilícito do credor nessas situações.

De acordo com o tribunal, quando o segundo leilão do imóvel é frustrado — isto é, quando não aparecem compradores — a dívida é considerada extinta e o imóvel permanece definitivamente com o credor fiduciário.

Assim, o credor passa a ser o proprietário do bem sem obrigação de indenizar o devedor pela eventual diferença entre o valor do imóvel e o valor da dívida.

Base legal

A decisão se fundamenta nas regras da Lei nº 9.514/1997, que disciplina o sistema de alienação fiduciária de bens imóveis e estabelece o procedimento de consolidação da propriedade e realização dos leilões após o inadimplemento do devedor.

Traduzindo o juridiquês

Na prática, o entendimento significa que:

• Se o devedor deixa de pagar o financiamento com alienação fiduciária;

• O imóvel é levado a dois leilões e ninguém o compra;

então:

• A dívida é considerada quitada;

• O credor passa a ser dono definitivo do imóvel;

• O devedor não tem direito a receber a diferença, mesmo que o valor do imóvel seja maior que o débito.

Esse entendimento se aplica principalmente aos contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, modalidade amplamente utilizada no mercado imobiliário brasileiro.

Veja o acórdão:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FRUSTRAÇÃO DO SEGUNDO LEILÃO. APLICAÇÃO DO ART. 27, §5º DA LEI 9.514 /97. EXTINÇÃO DE DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE DE SE FALAR EM ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. AGRAVO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, integrada pela decisão de não conhecimento dos embargos de declaração. 2. A parte agravante alega nulidade da decisão monocrática que não conheceu os embargos de declaração, afirmando que demonstrou vício na decisão embargada por desconexão entre a causa de pedir e os argumentos da decisão embargada, além de requerer o acolhimento dos embargos para que não se aplique o art. 27, §5º da Lei 9.514/97, alegando enriquecimento sem causa. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se a decisão monocrática que não conheceu dos embargos de declaração deve ser anulada, pois as razões do recurso de embargos de declaração apontaram verdadeiros vícios na decisão embargada. 4. A questão também envolve a aplicação do art. 27, §5º da Lei 9.514/97, em caso de frustração do segundo leilão do imóvel, e se tal aplicação configura enriquecimento sem causa do credor fiduciário. III. Razões de decidir 5. A decisão monocrática foi mantida, pois os embargos de declaração não apontaram qualquer vício, mas apenas o descontentamento da agravante com a fundamentação clara da decisão. 6. A jurisprudência pacífica desta Corte estabelece que, frustrado o segundo leilão, a dívida é extinta e o imóvel permanece com o credor fiduciário, não havendo enriquecimento sem causa. 7. A decisão monocrática enfrentou de forma fundamentada o mérito do recurso, seguindo o entendimento consolidado no REsp n. 1.654.112/SP. IV. Dispositivo 8. Agravo interno não provido.

(STJ – 3ª TURMA – AgInt nos EDcl no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2477071 – SP (2023/0373402- 8). Rel. Min. Daniela Teixeira Relatora. Julg. em 02 de setembro de 2025)

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