O juiz de Direito Edimilson Barbosa Ávila, titular da Vara Única da comarca de Inocência, concedeu segurança preventiva para afastar a aplicação de regra municipal que fixava em 65% do valor venal do imóvel a base de cálculo do ITBI em hipóteses de usufruto oneroso.
Ao analisar a controvérsia, o magistrado destacou que, nas operações envolvendo usufruto, não há transferência plena da propriedade, mas apenas a constituição de um direito real específico. Por essa razão, a tributação deve incidir sobre o valor econômico efetivamente transmitido, e não sobre o valor integral do bem, como se alienado fosse.
A discussão teve origem na aplicação da lei municipal nº 872/13, que previa a adoção do maior valor entre o preço do negócio e 65% do valor venal do imóvel. Contudo, o juiz entendeu que tal critério não se harmoniza com o sistema tributário nacional, sobretudo com o disposto no Código Tributário Nacional, que estabelece como base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens ou direitos transmitidos — entendido como aquele praticado em condições normais de mercado.
Nesse contexto, o magistrado alinhou-se ao entendimento do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, segundo o qual, em casos de usufruto oneroso, a base de cálculo do imposto deve corresponder ao valor do direito real transmitido, isto é, ao montante ajustado entre as partes para a constituição do usufruto, e não ao valor venal integral do imóvel.
A decisão também ressaltou que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade, sendo considerado compatível com o mercado até prova em contrário. Eventual divergência somente pode ser apurada pelo Fisco mediante a instauração de procedimento administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN, conforme consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.113.
Diante desses fundamentos, foi reconhecida a ilegalidade da utilização prévia e automática do percentual de 65% sobre o valor venal do imóvel, assegurando-se ao contribuinte o direito de ver o ITBI calculado com base no valor econômico do usufruto constituído.
Processo: 0800103-45.2026.8.12.0036
TJMS
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