No dia 10 de junho deste ano, entrou em vigor a Lei Federal n. 14.010, que trata acerca do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período de pandemia do novo coronavírus.
No que concerne ao Direito Condominial, restaram sancionados os artigos 12 e 13 da referida lei. O primeiro citado trata da realização de assembleia virtual, ou na impossibilidade, de prorrogação do mandato do síndico até 30 de outubro deste ano. Já o segundo reforça a obrigatoriedade da prestação de contas, sob pena de destituição do cargo.
Não obstante a segurança jurídica causada pela aprovação da medida, é preciso ressaltar que houve veto presidencial em relação ao artigo 11 do Projeto de Lei nº 1179/2020. Este que concedia ao síndico poderes excepcionais para restringir a utilização das áreas comuns de condomínios, assim como proibir a realização de reuniões e festividades – inclusive nas unidades autônomas – e o uso dos abrigos de veículos por terceiros.
De acordo com a mensagem nº 33, publicada no Diário Oficial da União na mesma data, o veto presidencial se fundamenta na limitação da vontade dos condôminos, que somente poderia ocorrer mediante deliberação coletiva em sede de assembleia.
Embora o significativo esforço em preservar a soberania das assembleias condominiais, é de ressaltar que as regras vetadas foram elaboradas por competente comissão de juristas conduzida pelo professor Otávio Luiz Rodrigues Junior, e extensivamente analisadas pelos membros do Congresso Nacional.
A concessão de tais poderes aos síndicos, por tempo determinado, acarretaria em maior autonomia e celeridade na adoção das medidas entendidas como imprescindíveis à diminuição do contágio pelo novo coronavírus, a depender das circunstâncias específicas do estado e município onde se situa o condomínio.
Considerando o veto presidencial, a limitação de uso das áreas comuns – tais como piscina, churrasqueiras, academias e entre outras –, assim como a proibição de reuniões nas unidades privativas, ainda que de boa-fé e no intuito único de preservar a vida e a saúde dos condôminos, serão submetidas ao procedimento deliberativo ordinário previsto no Código Civil e nas normas condominiais internas.
Desta forma, a primeira medida a ser tomada pelo síndico, que pretende proibir ou restringir a aglomeração de pessoas nas áreas comuns e privativas do condomínio é a convocação de assembleia, em cujo edital deverá constar expressamente a necessidade de que o tema seja submetido a votação.
Em interpretação extensiva do artigo 12, caput, da Lei nº 14.010/2020, a veiculação do edital de convocação poderá ser realizada por meios eletrônicos, a exemplo de e-mails e aplicativos de mensagens instantâneas, recomendando-se, por cautela, a manutenção e guarda dos respectivos comprovantes de envio a todos os condôminos.
Respeitado o prazo da convocação, a assembleia poderá ser efetuada, igualmente, por intermédio de ferramentas eletrônicas, desde que estas estejam disponíveis aos moradores, levando-se em conta a realidade fática de cada condomínio.
