Por Otávio Guimarães Leite Losada (*)

Giovanna Spatti Rossagnesi (**)

Outubro, 2024 – O Governo Federal aprovou nova legislação que permite aos contribuintes atualizarem os valores de bens imóveis para o preço de mercado para fins de pagamento de Imposto de Renda. A medida permite aos contribuintes atualizarem estes valores até 16 de dezembro.

A Lei 14.973/24 traz em seu texto a possibilidade de que contribuintes, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, atualizem o valor de seus imóveis para fins de Imposto de Renda, com a possibilidade de aplicar uma alíquota reduzida. Essa atualização de valores, que geralmente segue as práticas de mercado, pode ser feita com o pagamento de uma alíquota de 4% para pessoas físicas – uma redução significativa em comparação com o parâmetro usual, que varia de 15% a 22,5% – e de 10% para pessoas jurídicas, que normalmente pagariam uma alíquota de 34%. A redução do imposto só vai ser totalmente aproveitada se imóvel for vendido em 15 anos ou mais.

Com essa lei, a pessoa física residente no Brasil tem a possibilidade de optar por atualizar o preço do bem imóvel declarado na Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil, ajustando-o para o preço de mercado. Sobre a diferença entre esse preço de mercado e o custo de aquisição, incidirá o Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF) à alíquota definitiva de 4%.

Já no caso de pessoa jurídica, existe a opção de atualizar o valor do bem imóvel registrado no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado. A diferença apurada em relação ao custo de aquisição será tributada pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) à alíquota definitiva de 6% e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota de 4%.
A medida é uma contrapartida para enfrentar as mudanças decorrentes da Lei 14.973/24, que também trouxe a desoneração da folha salarial. Com a atualização de valores imobiliários sendo facilitada, a expectativa é que haja um incentivo para que os proprietários regularizem o valor de seus bens, pagando um imposto menor ao realizarem essa atualização.
O objetivo declarado pelo Governo Federal é o de melhorar o ambiente dos negócios imobiliários e arrecadar recursos em um contexto de austeridade fiscal, ao mesmo tempo em que oferece aos contribuintes uma alternativa mais vantajosa para regularizar os valores de seus imóveis, que muitas vezes estão desatualizados em relação ao preço real de mercado.
A iniciativa faz parte de uma série de medidas fiscais e econômicas em andamento no Brasil, buscando cumprir a meta governamental que tem dado a tônica do Ministério da Fazenda, de equilíbrio fiscal e crescimento econômico, ao mesmo tempo em que oferece facilidades para os contribuintes se adequarem a essas novas regras. A alteração pode ter um impacto positivo nos casos de quem possui imóveis há muitos anos, com valores defasados em relação ao mercado atual, permitindo que, ao atualizar o valor, pague menos imposto no caso de uma futura venda ou transação imobiliária.
Regulamentação do Fisco

A Receita Federal do Brasil já regulamentou a norma por meio da IN RFB 2.222/24, estipulando que os contribuintes interessados devem atualizar o valor de seus imóveis até 16 de dezembro de 2024.
A venda do imóvel atualizado antes de decorridos 15 anos implicará um ajuste no cálculo do ganho de capital, de forma proporcional ao tempo passado desde a atualização. Segundo a regulamentação da Receita Federal, o percentual começa em 0% para alienações até 36 meses e aumenta gradualmente até atingir 100% após 180 meses, ou seja, 15 anos. Isso significa que apenas após esse período o contribuinte poderá aproveitar integralmente o benefício.
A regulamentação também permite a atualização do valor de imóveis no exterior, desde que já declarados. Nesse caso, se o imóvel pertencer a uma entidade controlada no exterior ou a um trust, uma pessoa física deverá ser a responsável por declarar o bem.

A ferramenta de solicitação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis já está disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal. Contudo, é recomendada cautela antes de optar pelo benefício. Em casos de inventário, por exemplo, a Lei 9.532/97 permite a reavaliação patrimonial antes da transferência do bem, podendo aplicar o fator redutor da Lei 7.713/88, resultando em uma alíquota efetiva de 2% a 4% para o herdeiro.
Outra questão na qual é recomendado o acompanhamento profissional adequado é que não está especificado na lei e na regulamentação se os 4% de IR pagos na atualização serão compensados no futuro cálculo do ganho de capital em caso de alienação do imóvel nos próximos 15 anos. Um imóvel adquirido em 2024 e vendido até o final de 2027, por exemplo, poderia ter uma alíquota efetiva de 13,22%, o que levaria o contribuinte a pagar mais tributos do que se não tivesse aderido à atualização.

Além disso, ainda é duvidoso afirmar que o custo de aquisição acrescido na atualização poderá ser reduzido, conforme o fator previsto na Lei 11.196/05. A Instrução Normativa não deixa claro se essa redução é aplicável ao valor acrescido pelo contribuinte durante a atualização. As incertezas que permeiam o texto fazem com que seja prudente sempre analisar cuidadosamente cada particularidade do caso concreto junto de ajuda profissional especializada antes de optar pela atualização do valor de imóveis.
Planejamento e disposição patrimonial

No aspecto do planejamento patrimonial, imperioso destacar que, apesar de a redução das alíquotas serem atrativas, o artigo 8º da Lei 14.973/24 estabelece uma condição que pode comprometer os planos de quem pretende obter liquidez ou vender um imóvel rapidamente.
Isso porque, para aproveitar plenamente o benefício fiscal, o contribuinte deve manter o imóvel por, no mínimo, 15 anos. Ou seja, ao atualizar o valor do bem e pagar o imposto com base nas alíquotas reduzidas, o proprietário se compromete a não vender o imóvel durante esse período para usufruir do “desconto” tributário integral.

Esse prazo de 15 anos pode ser um entrave significativo para muitos investidores e empreendedores, que normalmente buscam maior flexibilidade na gestão de seus ativos imobiliários, visto que a necessidade de liquidez ou de reorganização patrimonial pode surgir antes desse prazo, forçando a venda do imóvel e, consequentemente, levando à perda parcial do benefício fiscal.

Assim, antes de utilizar-se do benefício trazido pela mencionada legislação, é essencial que sejam considerados: o planejamento de longo prazo, ou seja, se há a intenção de manter o imóvel no patrimônio por muitos anos ou a eventual intenção de venda e liquidez do bem em breve e, neste último caso, o auxílio de um especialista pode ajudar a verificar formas de planejamento tributário e patrimonial mais eficazes sem perder a flexibilidade na disposição dos bens.

* Otávio Guimarães Leite Losada é advogado tributarista do escritório Granito, Boneli e Andrery Advogados Associados (GBA Advogados Associados), bacharel em Direito pela PUC-Campinas e pós-graduado em Direito Tributário pela PUC-SP.
** Giovanna Spatti Rossagnesi é advogada do escritório Granito, Boneli e Andrery Advogados Associados (GBA Advogados Associados), especialista em Direito Contratual pela Faculdade CERS e pós-graduanda em Direito Corporativo e Compliance pela Escola Paulista de Direito.