O ministro Marco Buzzi, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), determinou a anulação de um leilão judicial ao reconhecer que o imóvel foi arrematado por preço vil, ou seja, por menos de 50% do valor de avaliação.

Segundo os autos, os devedores ingressaram com ação anulatória, sustentando que o bem foi arrematado por apenas 39,8% de seu valor de mercado, o que violaria o entendimento consolidado do STJ.

O juízo de primeiro grau negou o pedido, decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR), que considerou válida a venda por entender que o valor obtido superava o montante da dívida. Os autores, então, interpuseram recurso especial ao STJ, reiterando a ocorrência de preço vil.

Ao examinar o caso, o ministro Buzzi destacou que a jurisprudência pacífica da Corte Superior não admite arrematação de imóvel por valor inferior à metade da avaliação, sob pena de ofensa ao princípio da razoabilidade e de grave prejuízo ao devedor fiduciante.

Em seu voto, o ministro ressaltou:

“A conclusão adotada pela corte de origem está em dissonância com a jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, muito embora o artigo 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil — assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação —, sob pena de causar prejuízo desproporcional ao devedor fiduciante.”

Com base nesse entendimento, o STJ reafirmou que não é possível a arrematação de imóvel por preço inferior a 50% da avaliação, determinando a anulação do leilão em questão.

Veja trechos da decisão, no que importa:

“Com efeito, a conclusão adotada pela Corte de origem está em dissonância com a jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, muito embora o artigo 27, § 2º, da Lei n. 9514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante.

Nesse sentido, os seguintes julgados:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EDITAL DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA COM ORIGEM EM CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VALOR DA SEGUNDA PRAÇA QUE NÃO PODE SER INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PREÇO VIL CARACTERIZADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação declaratória de nulidade de edital de leilão extrajudicial, requerendo os autores a publicação de um novo edital estipulando como preço mínimo do imóvel o percentual de 50% do valor da avaliação. 2. Consoante a jurisprudência desta Corte, muito embora o art. 27, § 2º, da Lei n. 9.514/97 autorize a venda do imóvel em segundo leilão pelo valor da dívida, a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, assim considerado aquele inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de causar um prejuízo exagerado em desfavor do devedor fiduciante. (STJ – AREsp n. 2.818.110/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO.

1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores.
2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes.
4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021.)

Ainda, no mesmo sentido, o seguinte precedente: AREsp n. 2.097.220, Ministro João Otávio de Noronha, DJEN de 02/09/2025.

O imóvel foi avaliado em R$ 870.993,08 e arrematado em 2º leilão por R$ 346.400,00, abaixo de 50% da avaliação, restando caracterizada, portanto, a arrematação por preço vil.

Não obstante, é igualmente consolidado nesta Corte superior o entendimento de que, verificada a arrematação por preço vil — e ausente nulidade absoluta —, é admissível a intimação do arrematante para que complemente o valor ofertado, de modo a alcançar o percentual mínimo exigido pela legislação aplicável.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. ARREMATAÇÃO A PREÇO VIL. IMPOSSIBILIDADE. COMPLEMENTAÇÃO DO PREÇO. VIABILIDADE. ESCLARECIMENTOS NECESSÁRIOS. EMBARGOS ACOLHIDOS.

Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.

2. Uma vez constatada a arrematação a preço vil, e não se tratando de nulidade absoluta, deve ser admitida a intimação do arrematante para complementar o pagamento do preço, em montante suficiente para atingir o percentual legalmente exigido.
3. Hipótese concreta em que a complementação da oferta se apresenta como solução mais adequada e amoldada às especificidades da Lei nº 9.514/1997, tendo em vista: i) a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário; ii) o tempo decorrido desde a arrematação (28/5/2020), momento em que o arrematante recebeu a posse do bem imóvel e nele passou a exercer suas atividades, e iii) a necessária proteção do arrematante de boa-fé.
4. Matéria sobre a qual se verificou a existência de efetiva omissão, a justificar, excepcionalmente, o acolhimento dos embargos de declaração. 5. Embargos de declaração opostos por JEAN CARLOS BELMONTE SILVA acolhidos, com modificação da extensão do provimento do recurso especial interposto por LUCIANTE PARTICIPAÇÕES S.A.

(STJ – EDcl no REsp n. 2.096.465/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/9/2024, DJe de 20/9/2024.)

3. Do exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/15 c/c a Súmula 568/STJ, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a deliberação anterior, conhecendo do agravo e dando parcial provimento ao recurso especial, a fim de reconhecer a ocorrência de arrematação por preço vil e determinar a intimação do arrematante para que, querendo, proceda à complementação do valor ofertado, nos termos da fundamentação supra.”

EQUIPE DE REDAÇÃO

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