É realmente seguro adquirir imóveis de “posse”, sem Escritura e Registro em Cartório?
Por @juliomartinsnet | A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS DE “POSSE” pode representar uma excelente oportunidade ou um grande problema na vida do adquirente, com prejuízos financeiros e muita perda de tempo. Como toda aquisição imobiliária aqui também e principalmente por se tratar de imóvel sem Escritura e Registro os RISCOS podem ser ainda maiores, todavia, se feita a aquisição de forma CONSCIENTE e com amparada em uma boa assessoria jurídica especializada nesse tipo de questão as chances da realização de um bom negócio podem favorecer o negócio.
No exame da hipótese apresentada é sempre recomendável buscar a ORIGEM REGISTRAL, ainda que aceito que se trata de imóvel de posse. Muito provavelmente – como costuma ser rotineiro – o imóvel pode ter uma origem registral até então DESCONHECIDA de quem transaciona o “direito”. A certidão do Cartório de Imóveis – ainda que certificando “nada constar” sobre o bem buscado – é extremamente útil antes da formalização da aquisição. Com razão: sabemos que mesmo sem origem registral os imóveis, se preenchidos os requisitos legais, podem ser regularizados via USUCAPIÃO. Não é o fato de o Cartório fornecer uma Certidão “NADA CONSTA” que obstaculizará o manejo da Usucapião para fins de regularização (vide Provimento CNJ 65/2017).
Identificar também a cadeia sucessória que antecedeu quem pretende a cessão dos direitos de posse é de SUMA IMPORTÂNCIA já que, sendo intenção do adquirente regularizar o imóvel para seu nome será imprescindível demonstrar efetivamente os requisitos da Usucapião especialmente a POSSE QUALIFICADA, carregada do “ANIMUS DOMINI”. A lição é dos ilustres Professores PABLO STOLZE e RODOLFO PAMPLONA (Direitos Reais. 2019):
“O ‘animus domini’, por sua vez, é a INTENÇÃO de ter a coisa como senhor, como proprietário, ou, como ensina PEDRO NUNES, em clássica obra: ‘É a intenção de dono, o ânimo de senhor, a crença de ter como sua a coisa possuída, de ser titular do direito sobre ela. É um dos requisitos do usucapião. A posse do prescribente deve ser exercida, desde o comêço, com o animus domini, porque a posse precária ou por qualquer outro título, não leva à prescrição aquisitiva, se não implicar esse requisito. O prazo desta se conta desde a data do início da posse revestida da dita intenção, que se traduz pelo exercício efetivo de atos de domínio'”.
POR FIM, em se tratando de aquisição de imóveis de posse, depois de feito todo o exame do contexto, ponderadas as peculiaridades desse tipo de negociação, sopesados os RISCOS E VANTAGENS, é de se propor ao interessado, por cautela e justamente para robustecer sua aquisição e seu direito a formação de todo o conjunto probatório que evidencia a qualidade da posse estabelecida sobre a coisa (inclusive, se for o caso, com o registro da coleção documental inteira nos assentos do CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, com base no art. 127-A da Lei de Registros Públicos.
A boa jurisprudência do TJPR ilustra a importância de uma boa assessoria na realização desse tipo de negócio, especialmente na formação do conjunto probatório que preste, no futuro, para demonstrar o ÂNIMO DE DONO e a qualidade da posse:
“TJPR. 0000739-97.2013.8.16.0065. J. em: 04/07/2019. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. CESSÃO DE POSSE. “DECLARAÇÃO” EM INSTRUMENTO PARTICULAR. ANALFABETO. CÔNJUGE FALECIDO. INEFICÁCIA. “ACESSIO POSSESSIONIS” NÃO COMPROVADA. (…). POSSE “AD USUCAPIONEM” NÃO DEMONSTRADA. SENTENÇA MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO. 1. A posse, associada ao tempo de exercício, é requisito fundamental para a declaração de domínio por usucapião. A caracterização da posse “ad usucapionem”, exige a comprovação do ânimo de dono, consistente na demonstração do exercício de fato dos poderes inerentes à propriedade, com a demonstração do exercício de forma mansa e pacífica da posse sem oposição ou interrupções. 2. A declaração constante em INSTRUMENTO PARTICULAR, supostamente firmada por pessoa que se confirma tratar-se de analfabeta, além de viúva, e sem comprovação do efetivo exercício de posse, não é hábil a permitir a “acessio possessionis”, para efeitos de reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião (art. 1.243 /CCB) (…)”
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Por Julio Martins
Fonte: www.juliomartins.net
Publicado in direitonews.com.br
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