É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares.

Inicialmente cumpre salientar que, no caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos do estado de perigo e da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. No estado de perigo, a existência de um risco à vida ou à integridade de uma pessoa faz com que a vítima se submeta ao negócio excessivamente oneroso. A lesão, por sua vez, está intrinsecamente relacionada com o princípio da boa-fé, que deve pautar a atuação de todos os envolvidos na relação contratual. Para a caracterização do instituto, é necessária a presença simultânea do elemento objetivo – a desproporção das prestações – e do elemento subjetivo – a inexperiência ou a premente necessidade. Quanto ao elemento objetivo, o Código Civil de 2002 afastou-se do sistema do tarifamento e optou por não estabelecer um percentual indicador da desproporção, permitindo ao julgador examinar o caso concreto para aferir a existência de prestações excessivamente desproporcionais de acordo com a vulnerabilidade da parte lesada. Os requisitos subjetivos também devem ser examinados de acordo com as circunstâncias fáticas, considerando a situação que levou o indivíduo a celebrar o negócio jurídico e sua experiência para a negociação, conforme destacado no Enunciado n. 410 do Conselho da Justiça Federal: “(…) a inexperiência a que se refere o art. 157 do CC não deve necessariamente significar imaturidade ou desconhecimento em relação à prática de negócios jurídicos em geral, podendo ocorrer também quando o lesado, ainda que estipule contratos costumeiramente, não tenha conhecimento específico sobre o negócio em causa”. O mero interesse econômico em resguardar o patrimônio investido em determinado negócio jurídico não configura premente necessidade para o fim do art. 157 do Código Civil. Nas relações contratuais, deve-se manter a confiança e a lealdade, não podendo o contratante exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior. No caso, verifica-se que os próprios recorrentes deram causa à “excessiva desproporcionalidade” que alegam ter suportado com a validade de cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Logo, concluir pela invalidade da referida cláusula, ou mesmo pela redução da penalidade imposta implicaria, ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do venire contra factum proprium.

O acórdão ficou assim redigido:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO DO CONTRATO. VALORES PAGOS. PERDA INTEGRAL. PREVISÃO EM CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. PROPOSIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE INVALIDADE. IMPOSSIBILIDADE. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir a validade de cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares.
2. Para a caracterização do vício de lesão, exige-se a presença simultânea de elemento objetivo – a desproporção das prestações – e subjetivo – a inexperiência ou a premente necessidade, que devem ser aferidos no caso concreto.
3. Tratando-se de negócio jurídico bilateral celebrado de forma voluntária entre particulares, é imprescindível a comprovação dos elementos subjetivos, sendo inadmissível a presunção nesse sentido.
4. O mero interesse econômico em resguardar o patrimônio investido em determinado negócio jurídico não configura premente necessidade para o fim do art. 157 do Código Civil.
5. Na hipótese em apreço, a cláusula penal questionada foi proposta pelos próprios recorrentes, que não comprovaram a inexperiência ou premente necessidade, motivo pelo qual a pretensão de anulação configura comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva.
6. Recurso especial não provido.

(STJ – REsp 1723690/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2019, DJe 12/08/2019)

Informativo do STJ 653

#cláusula #penal #contrato #compra #venda #rescisão #valores #pagos

Foto: pixabay