Imagine a situação: você e seus irmãos herdam uma casa de família, mas apenas um deles permanece no imóvel. Após anos de ocupação exclusiva, esse herdeiro pode ingressar na Justiça e obter a propriedade integral do bem, ainda que os demais também sejam donos. É o que prevê o artigo 183 da Constituição Federal e o artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que regulam o usucapião especial urbano.
De acordo com a legislação, a posse deve ser mansa, pacífica e ininterrupta por pelo menos cinco anos, em imóvel urbano de até 250 m², utilizado como moradia própria, sem oposição dos demais coproprietários. Além disso, o possuidor não pode ser proprietário de outro bem urbano ou rural.
Decisões judiciais
Diversos tribunais têm confirmado a possibilidade de usucapião em casos de herdeiros que ocupam sozinhos imóveis por longos períodos. O advogado João Victor Duarte Salgado, do escritório Celso Candido de Souza Advogados, explica que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu a perda da propriedade por outros herdeiros que se mantiveram inertes por 15 anos, enquanto um dos irmãos residia no imóvel, arcava com impostos, fazia melhorias e cuidava da conservação.
“O filho ficou morando no imóvel, pagou os impostos, manteve o bem, fez melhorias e morou como se fosse dono, sem oposição dos irmãos. Nesse período, ele completou o prazo aquisitivo do usucapião”, detalha o advogado.
Riscos de acordos verbais
Para evitar litígios, João Victor orienta que os herdeiros formalizem o uso do imóvel. “É preciso ter um contrato onde os demais cedem gratuitamente a posse ao outro irmão, seja por comodato, cessão gratuita ou locação. Acordo verbal, nem entre irmãos, vale. É fundamental colocar tudo no papel para impedir um pedido de usucapião”, afirma.
Extinção de condomínio
Outra possibilidade para quem não deseja perder direitos é ingressar com ação de extinção de condomínio, quando não há consenso entre coproprietários. Esse foi o entendimento recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que determinou a venda judicial de um imóvel herdado, ocupado por dois dos três irmãos coproprietários. Além da alienação, a corte fixou o pagamento de indenização mensal de R$ 755,55 ao irmão que não tinha acesso ao bem.
“Nesse tipo de situação, a lei garante que o coproprietário pode exigir judicialmente a venda. Os que residem no imóvel têm preferência na compra, mas, se não exercem, o juiz designa leilão e o bem é vendido de forma pública. Além disso, o coproprietário excluído do uso tem direito a uma indenização equivalente a aluguel pelo período em que não usufruiu da propriedade”, explica João Victor.
O advogado reforça que a extinção de condomínio pode ser aplicada em qualquer copropriedade — seja de herança, de um imóvel adquirido em sociedade ou mesmo de um bem comum de ex-casal.
Veja o acórdão:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5833286-60.2023.8.09.0051 Comarca de Goiânia 4ª Câmara Cível Apelante: CLEUZA LUZIA ABADIA Apelados: HELIO ABADIA E OUTROS Relator: Desembargador Diác. DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. POSSE EXCLUSIVA APÓS FALECIMENTO DE GENITORES. REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CC/2002 PREENCHIDOS. REVELIA DOS RÉUS. PROVIMENTO DO RECURSO.
- CASO EM EXAME
- Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de usucapião. A autora alegou residir no imóvel há mais de 30 anos, inicialmente com seus pais, e, após o falecimento destes, passou a exercer posse exclusiva por mais de 10 anos, pleiteando a usucapião. A sentença entendeu que não estavam presentes os requisitos para a usucapião, por haver condomínio entre as partes e, portanto, mera tolerância.II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
- A questão em discussão consiste em saber se a autora comprovou a posse exclusiva, mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por pelo menos 10 anos, após o falecimento de seus pais, para o reconhecimento da usucapião extraordinária, considerando a revelia dos réus.
III. RAZÕES DE DECIDIR
- A autora apresentou provas documentais (certidões, comprovantes de pagamento de IPTU, contas de serviços públicos em seu nome, fotos e declaração de confrontante) que, somadas à revelia dos réus, demonstram a posse exclusiva do imóvel após o falecimento do último genitor.
3.1 A jurisprudência do STJ admite a usucapião por condômino que exerce posse exclusiva, sem oposição dos demais, mesmo em caso de herança. A revelia dos réus gera presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora (art. 344 do CPC).
- DISPOSITIVO E TESE
- Recurso provido. A sentença foi reformada para julgar procedente o pedido de usucapião.4.1 A posse exclusiva, mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 10 anos, para fins de moradia habitual, mesmo havendo condomínio, configura usucapião extraordinária. Precedentes do STJ.
4.2 A revelia dos réus acarreta a presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora, reafirmando as provas já produzidas nos autos.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 344; CPC, art. 487, I; CPC, art. 489, incisos IV e VI; CC, art. 1.238.Jurisprudências relevantes citadas: AgInt no AREsp n. 2.355.307/SP (STJ); AC 5772197-24.2022.8.09.0034 (TJGO); REsp n. 2.021.731/SP (STJ); REsp n. 1.909.276/RJ (STJ); REsp n. 1.840.561/SP (STJ).
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.SENTENÇA REFORMADA. Acorda o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, pela Quinta Turma Julgadora de sua Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER DA APELAÇÃO CÍVEL E DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.
(Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5833286-60.2023.8.09.0051, DESEMBARGADOR DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO – (DESEMBARGADOR), 4ª Câmara Cível, julgado em 11/04/2025 15:28:17)
ROTAJURÍDICA/TJGO
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