Uma situação muito recorrente no dia a dia em um escritório de advocacia. O antigo casal realiza o divórcio (ou dissolução de união estável), concluindo a respectiva partilha de bens de um ou mais imóveis.

O divórcio gera um prejuízo, tanto na parte financeira quanto emocionalmente, isso é certo!

E, muitas vezes, não há concordância entre o antigo casal do que fazer com os bens imóveis.

Geralmente um dos cônjuges continua residindo no bem, fazendo com que o outro tenha de voltar a residir com os pais, ou, pagar um aluguel em outro imóvel, haja vista a impossibilidade da convivência em comum até a solução final da partilha.

Por ausência de recursos financeiros, aquele que deixou o imóvel não consegue adquirir um novo, sendo a única solução a venda daquele bem partilhado no divórcio ou dissolução de união estável, para obter um valor de entrada para um novo financiamento ou completar o valor para a aquisição de um novo bem.

Convém ressaltar que para ajudar aquele ex-cônjuge que deixou o lar conjugal a custear o aluguel enquanto não há a venda do bem, escrevi sobre a possibilidade de fixação de aluguel quando há o uso exclusivo do imóvel por um dos cônjuges, o qual pode ser acessado clicando aqui!

Agora, se não há interesse na fixação de um valor locatício, ou, este já está sendo adimplido, podemos desembaraçar a questão da venda do imóvel.

Após a dissolução da união ou o divórcio em si, o bem adquirido onerosamente durante a convivência matrimonial, desembaraçado de qualquer ônus, como uma alienação fiduciária, passará do estado de mancomunhão para condomínio (via de regra deverá ser delimitado em sentença ou acordo a fração dos direitos ou da propriedade partilhada para cada cônjuge).

A mancomunhão é o estado em que se encontra o bem imóvel quando ainda é indivisível em razão do casamento/união estável. Nesse estado, durante a união, não há possibilidade de delimitação da fração ideal de cada cônjuge, sendo ambos donos da propriedade, usufruindo do mesmo.

Após a dissolução/divórcio, com a devida partilha, instaura-se a condição de condomínio, regulado pelo Capítulo VI do Código Civil.

E, mais precisamente, o artigo 1.322 do Código Civil expõe a possibilidade de fazer “cessar” esse estado de condomínio:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

A regra é clara, tratando-se de coisa indivisível e o outro não tiver a intenção (ou condições) de adjudicar para si a parte do ex-cônjuge (compra-la), esta será vendida à terceiros.

Nesse diapasão, a melhor saída para as partes, será uma grande conversa amigável para vender o bem de forma consensual.

Acordados sobre a venda, não haverá necessidade de uma intervenção judicial, bastando a busca por um comprador ou corretores que irão anunciar o bem e apresenta-lo para possíveis adquirentes.

Não havendo consenso, será necessária a extinção do condomínio de forma forçada, através de intervenção judicial.

A ação de extinção de condomínio com alienação judicial visa a realização da venda do imóvel, disciplinada no artigo 1.322 do Código Civil e artigo 730 do Código de Processo Civil.

O primeiro ato à ser praticado será notificar a parte contrária sobre a intenção da venda do imóvel, dando-lhe um prazo razoável para a concordância da alienação sem “embaraçar” a venda (não é incomum o ex-cônjuge criar embaraços para não vender o imóvel, por exemplo: impedindo os corretores imobiliários de realizarem visitas no imóvel, tirarem fotos, colocarem placas e apresentar o bem para terceiros).

Não havendo resposta ou sendo negativa, poderá ser ajuizada a ação, a qual irá necessitar da certidão de matrícula atualizada do bem imóvel com o registro da partilha realizada.

No rito da ação, a parte contrária poderá concordar com a sua venda (muito comum de ocorrer, pois só sendo citada judicialmente, buscando um profissional jurídico, percebe o prejuízo futuro em negar uma venda inevitável).

Caso a parte mesmo citada não concorde, não haverá saída, o bem será disposto em leilão judicial, através do artigo 730 do Código de Processo Civil, observado o disposto nos artigos 886 a 903 do CPC.

Essa opção deverá ser evitada pois o leilão trará prejuízos tanto no valor de venda (arrematação), geralmente havendo uma perda de 30% sobre o valor real do bem, além de outras despesas e demora na resolução da questão.

Mas, se não há consenso e a outra parte não possui condições de adquirir a fração ideal daquele que precisa do dinheiro e tem a intenção de vende-lo, não há outra solução senão a extinção do condomínio forçada como último recurso.

Por Advogado Vitor Lima

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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