O pagamento de IPTU pelos proprietários do imóvel não é apto, por si só, a demonstrar a posse do imóvel e obstar a pretensão de usucapião, e com esse entendimento o Tribunal de Justiça de Minas Gerais rejeito recurso dos autores, cujo acórdão ficou assim ementado:
Apelação cível – Usucapião extraordinário – Princípio da dialeticidade – Artigo 1.238 do Código Civil – Posse – Área remanescente de partilha – Ânimo de dono – Lapso legal – Prova testemunhal – Pagamento do IPTU pelos proprietários – Irrelevância – Ausência de oposição à posse – Confinante – Confirmação dos fatos – Procedência – Recurso ao qual se nega provimento.
1 – Desde que impugnados, de maneira específica, os fundamentos da sentença, bem como apresentadas as razões do seu inconformismo, não há espaço para se falar em ausência de dialeticidade recursal.
2 – O pagamento de IPTU pelos proprietários do imóvel não é apto, por si só, a demonstrar a posse do imóvel e obstar a pretensão de usucapião.
3 – Dado que não houve oposição à pretensão por qualquer confrontante, e que o depoimento de um dos confinantes do imóvel confirma o lapso temporal de exercício da posse pelo autor, com ânimo de dono, aliado às demais provas dos autos, dever ser declarada a prescrição aquisitiva.
(TJMG – Apelação Cível 1.0000.23.245913-1/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Rodrigues , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 24/01/2024, publicação da súmula em 25/01/2024)
Veja o voto do relator:
“Previsto no artigo 1.238 do Código Civil, a usucapião extraordinária é uma modalidade em que a pessoa deve utilizar o imóvel de maneira contínua e sem oposição por pelo menos 15 anos para adquirir a propriedade, independemente de título e boa-fé.
Estabelece o artigo 1.238, caput e parágrafo único do Código Civil:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
De início, importante anotar que, de acordo com o atual entendimento jurisprudencial, não há vedação legal para que a usucapião seja proposta contra herdeiros, desde que demonstrados os requisitos, principalmente a posse exclusiva sobre o bem e ausência de oposição ou mera permissão.
Sobre o tema, veja-se julgados do STJ:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA.
1. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse exclusiva com animus domini e sejam atendidos os requisitos legais do usucapião.
2. Agravo regimental provido.
(AgRg no AREsp n. 22.114/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 5/11/2013, DJe de 11/11/2013.)
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. HERDEIRA. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. POSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO POR CONDÔMINO SE HOUVER POSSE EXCLUSIVA.
1. Ação ajuizada 16/12/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.
2. O propósito recursal é definir acerca da possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança, ocupado exclusivamente por um dos herdeiros.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.
4. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (art. 1.784 do CC/02).
5. A partir dessa transmissão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio, como mesmo disposto no art. 1.791, parágrafo único, do CC/02.
6. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários.
7. Sob essa ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração da prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão – o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião extraordinária, previstos no art. 1.238 do CC/02, quais sejam, lapso temporal de 15 (quinze) anos cumulado com a posse exclusiva, ininterrupta e sem oposição do bem.
8. A presente ação de usucapião ajuizada pela recorrente não deveria ter sido extinta, sem resolução do mérito, devendo os autos retornar à origem a fim de que a esta seja conferida a necessária dilação probatória para a comprovação da exclusividade de sua posse, bem como dos demais requisitos da usucapião extraordinária.
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido.
(REsp n. 1.631.859/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/5/2018, DJe de 29/5/2018.)
Avançando.
À conduta positiva do possuidor, associada ao cumprimento dos demais requisitos elencados na lei, deve-se somar-se o comportamento negativo do dono, consistente em omissão acerca do exercício dos atributos decorrentes da propriedade.
Nas lições da doutrina de Fabrício Zamprogna Matiello:
No artigo em estudo está previsto o chamado usucapião extraordinário, assim denominado porque prescinde de elementos vigorosos como o título e a boa-fé para gerar o direito de propriedade em favor do possuidor. Na realidade, entende o legislador que a propriedade deve cumprir uma função social e econômica relevante, circunstância que justifica a atribuição daquele direito a quem cumprir as exigências legais, voltadas para o melhor e mais racional aproveitamento da coisa.
(Código civil comentado. 6ª ed. São Paulo: Ltr, 2015, p.637).
Deriva daí uma maior dificuldade probatória no tocante à demonstração do exercício da posse exigida para a usucapião, principalmente porque se trata de modalidade na qual dispensada a boa fé e o justo título.
De todo modo, segue a necessidade de a parte autora demonstrar o exercício da posse qualificada, ou seja, revestida de animus domini, pelo período assinalado pela lei. Isso porque, mesmo nos casos de revelia, se afigura imprescindível, para que seja reconhecido o direito à aquisição originária da propriedade, a demonstração dos requisitos legalmente postos, com todas as suas especificidades.
A propósito, extrai-se das lições de Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald:
O mais significativo requisito formal da usucapião extraordinária – como de qualquer outra modalidade de usucapião – é o tempo. O fator tempo é fato fundamental para a conversão da posse em propriedade. […]
A posse necessariamente será acompanhada do animus domini. Consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse. O possuidor que conta com animus domini sabe que a coisa não lhe pertence, porém atua como o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular. […]
Mansidão, pacificidade e continuidade indicam exercício ininterrupto e sem oposição da posse. Muitos, equivocadamente, tendem a acreditar que a posse pacífica é aquela exercida por quem cuida do terreno, cercando-o, plantando-o e mantendo relações amistosas com vizinhos. De modo algum! Tais dados pesam apenas como indícios confirmatórios do animus domini.
(Curso de direito civil. v. 5. 9ª ed. Salvador: JusPodivm, 2013. p. 414, 417/418).
Com efeito, o animus domini está ligado, essencialmente, “à causa possessionis, à razão pela qual se possui, não constituindo elemento meramente subjetivo. Possui a coisa como sua quem não reconhece a supremacia do direito alheio. Ainda que saiba que a coisa pertence a terceiro, o usucapiente se arroga soberanamente e repele a concorrência ou a superioridade do direito de outrem sobre a coisa”. (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código civil comentado. Coordenador: Ministro Cezar Peluso. 15ª ed. Barueri: Manole; 2021, p. 1.142).
No caso em exame, chama-se atenção para o fato de que a parte autora foi exitosa no ônus da prova.
Certo é que os imóveis que estariam em condomínio em razão do falecimento do proprietário, do qual as partes seriam herdeiros, foi objeto de partilha devidamente registrada na matrícula do imóvel, conforme documento de ordem 4.
Neste viés, coube ao apelado metade do imóvel, descrito como sendo a parte frontal do lote, restando aos apelantes a parte dos fundos, de forma contígua.
Com efeito, a partilha foi realizada – e registrada – em 1999, momento a partir do qual o apelado passou a exercer a posse e propriedade de sua área, e também a utilizar a área que coube aos apelantes.
E neste sentido, verifica-se que os elementos de prova convergem no sentido de que, desde então, o apelado passou a utilizar a área dos apelantes, fazendo plantação, sem oposição de qualquer proprietário.
Ainda que os apelantes insistam que houve mera permissão, não há nos autos nenhuma prova neste sentido, considerando-se que
O simples fato de os apelantes arcarem com o pagamento do IPTU não afasta o ânimo de dono do requerente, porquanto o ato isolado não configura posse.
A respeito
USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL URBANA. RECONHECIMENTO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO AUTOR. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS CONTIDOS NO ARTIGO 183 DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. PAGAMENTO DO IPTU. IRRELEVÂNCIA. Para que se adquira o domínio, via usucapião, deve ficar comprovada a presença concomitante de três elementos, quais sejam, a posse, o tempo e a coisa hábil. Além dos requisitos gerais, a aquisição do imóvel urbano, via usucapião, exige, ainda, que a parte demonstre a presença de requisitos específicos, a saber: a) que o bem usucapiendo possui área inferior a 250m²; b) que a posse é exercida há mais cinco anos de forma ininterrupta e sem oposição; c) que o bem é utilizado para sua própria moradia ou de sua família; d) que não possui nenhum outro imóvel, seja rural ou urbano, em seu nome. Evidenciados todos esses elementos, deve ser reconhecida a propriedade em favor da requerente, mesmo porque o simples pagamento do IPTU pelos antigos proprietários, por se tratar de mera formalidade tributária, não tem o condão de afastar a pretensão autoral. (Apelação Cível 1.0024.00.033864-0/001, Relator(a): Des.(a) Renato Martins Jacob , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/12/2008, publicação da súmula em 10/03/2009) – grifei.
Em que pese duas testemunhas terem sido ouvidas como informantes, é certo que a testemunha Marly Simodocy de Souza Moreira, que possui residência em frente à do apelado, confirmou todos os fatos da inicial, inclusive que nunca presenciou nenhum dos apelantes no local, e que o apelado cuida da área desde que reside.
A prova testemunhal é admitida na ação de usucapião quando tem o condão de confirmar a posse pelo lapso temporal exigido, sem deixar dúvidas sobre seu exercício.
Ademais, citados todos os confrontantes e confinantes, não houve qualquer oposição ao pedido inicial.
Portanto, presente a posse qualificada (contínua, mansa, pacífica e revestida de animus domini), pelo prazo superior a 15 (quinze) anos, deve mesmo conhecida a pretensão relativa à aquisição originária da coisa descrita na petição inicial pela usucapião.
À luz desses fundamentos, nego provimento ao recurso”.
TJMG
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