A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título e viabilizar a modalidade de usucapião prevista no artigo 1.242 do Código Civil (CC). Para o colegiado, a exigência legal de justo título deve ser interpretada de modo a alcançar situações em que estejam presentes elementos suficientes para demonstrar a inequívoca intenção das partes de transmitir a propriedade.
Na origem, uma mulher ajuizou ação de usucapião ordinária, alegando ser possuidora de um imóvel adquirido em 2014, conforme demonstrado por recibo de compra e venda. Disse ter fixado residência no local e exercido a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por mais de sete anos, o que preencheria os requisitos do artigo 1.242 do CC.
O Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE), no entanto, entendeu que o recibo de compra e venda, por si só, não se enquadra no conceito de justo título, requisito indispensável à usucapião ordinária.
Direito à usucapião se consolida quando implementadas as exigências legais
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, observou que a ação de usucapião se destina ao reconhecimento de um direito de propriedade já adquirido com o preenchimento dos requisitos legais, de modo que o registro da sentença apenas formaliza essa situação. Assim, segundo ela, o direito de quem requer a usucapião se consolida quando são implementadas as exigências legais, pois a decisão judicial é meramente declaratória.
No caso da usucapião ordinária – explicou –, exige-se apenas a posse mansa, pacífica e contínua por dez anos, além da presença de justo título e boa-fé, mas o prazo pode ser reduzido para cinco anos quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro cartorário, ainda que posteriormente cancelado, e desde que o possuidor tenha estabelecido no local sua moradia ou feito investimentos de relevante interesse social e econômico.
Justo título não se restringe à documentação de transferência formalmente perfeita
Nancy Andrighi ressaltou que o requisito do justo título deve ser interpretado de forma extensiva, abrangendo situações em que, mesmo sem a formalidade necessária para a transferência da propriedade, haja elementos capazes de demonstrar a intenção inequívoca de transmiti-la, em consonância com a função social da propriedade e o direito fundamental à moradia.
A ministra ponderou que o conceito de justo título não deve se restringir à documentação formalmente perfeita de transferência da propriedade, sob pena de esvaziar a utilidade da usucapião ordinária, que perderia sua razão de ser diante de instrumentos como a adjudicação compulsória.
Ao dar provimento ao recurso, a relatora concluiu que o recibo de compra e venda, embora pareça insuficiente se considerado isoladamente, pode servir para demonstrar a intenção de transmissão da propriedade.
Veja o acórdão:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. MODALIDADE ORDINÁRIA. ARTIGO 1.242 DO CÓDIGO CIVIL. JUSTO TÍTULO. DEMONSTRAÇÃO. RECIBO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação de usucapião ordinária ajuizada em 27/7/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/7/2024 e concluso ao gabinete em 1º/12/2025. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir se o recibo de compra e venda do imóvel constitui justo título apto a ensejar a aquisição originária do imóvel na modalidade de usucapião prevista no artigo 1.242 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Na ação de usucapião, busca-se tutela jurisdicional de natureza eminentemente declaratória, correspondente à declaração do direito ao domínio, já adquirido mediante a implementação dos requisitos legais para tanto, à qual se soma um elemento constitutivo, o registro da sentença, que se limita a declarar o direito em caso de procedência do pedido. 4. A parte usucapiente adquire o direito no momento da implementação dos requisitos legalmente previstos para a respectiva modalidade de usucapião. 5. O reconhecimento da usucapião ordinária exige a presença dos seguintes requisitos: o exercício da posse mansa e pacífica pelo prazo de mais de dez anos, a existência de justo título e de boa-fé, nos termos do artigo 1.242, caput, do CC. O prazo é reduzido para cinco anos se, cumulativamente, houver o preenchimento dos requisitos previstos no parágrafo único do mencionado artigo. 6. A previsão legal atinente ao requisito do justo título deve ser objeto de interpretação extensiva, de modo a abranger os elementos que, embora esteja ausente a regularidade formal, permitam concluir que houve a intenção de transferência da propriedade. Isso está em consonância com a própria finalidade do instituto da usucapião ordinária enquanto concretização da função social da propriedade e do direito fundamental social à moradia. 7. O recibo de compra e venda do imóvel basta para o preenchimento do requisito do justo título. Documento eletrônico VDA54896298 assinado eletronicamente nos termos do Art.1º §2º inciso III da Lei 11.419/2006 Signatário(a): FÁTIMA NANCY ANDRIGHI Assinado em: 11/03/2026 14:22:34 Publicação no DJEN/CNJ de 13/03/2026. Código de Controle do Documento: ceecf66c-284d-4774-8e28-929840a6eb22 8. Na hipótese, sendo incontroversos os fatos subjacentes à pretensão e afastado o óbice reconhecido pelo Tribunal de origem, deve ser dado provimento ao recurso especial, declarando-se a prescrição aquisitiva em favor da recorrente. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – 3ª Turma – RECURSO ESPECIAL Nº 2215421 – SE(2024/0459365-0) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI, julg. em 11 de março de 2026).
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