Não existe previsão em lei que obrigue o comprador de um imóvel a responder pelas dívidas do antigo proprietário quanto à taxa de manutenção.
Esse foi a decisão proferida pelo STJ, através da sua 3ª Turma, para afastar um recurso especial de proprietário de um loteamento urbano que objetivava ao comprador de uma unidade a pagar a dívida do antigo proprietário, pela taxa de manutenção.
O acórdão ficou assim ementado:
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. DÉBITOS ANTERIORES. ARRESTO. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. CONTRATO PADRÃO. REGISTRO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE ENCARGO. PAGAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. INÍCIO. AQUISIÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se (i) houve falha na prestação jurisdicional, (ii) o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato padrão registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do anterior proprietário, e (iii) a verba honorária foi fixada em valor exacerbado. 3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 4. No julgamento do REsp nº 1.422.859/SP, ficou decidido que por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 5. O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência. 6. A não indicação do dispositivo que se tem por violado impede o conhecimento do recurso especial ante a incidência da Súmula nº 284/STF. 7. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido. (STJ – RECURSO ESPECIAL Nº 1.941.005 – SP (2021/0026282-5) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – Brasília (DF), 22 de junho de 2021(Data do Julgamento).
Sobressai-se do voto do e. relator a seguinte manifestação:
“No presente recurso, a discussão gira em torno de definir se o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do anterior proprietário.
Em outras palavras, a recorrente alega que o depósito do contrato padrão no Cartório de Registro de Imóveis transforma a obrigação de pagar a taxa de manutenção e limpeza em propter rem, de modo que obriga a cadeia de adquirentes do imóvel.
É preciso deixar expresso, inicialmente, que é fato incontroverso nos autos que o contrato-padrão do loteamento, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, contém cláusula que prevê o pagamento de taxa de manutenção e limpeza. Transcreve-se, no ponto, o seguinte trecho da petição inicial dos embargos de terceiro:
“(…) É exatamente o caso dos embargantes, que ao adquirirem o imóvel por força da arrematação em 14 de agosto de 2017, imediatamente aderiram ao contrato padrão arquivado no Registro de Imóveis e passaram a contribuir com a taxa mensal de contribuição fixada pela embargada, a partir de setembro de 2017 (doc. 12)” (fl. 6, e-STJ).
Nesse contexto, ainda que o Tribunal de origem tenha se limitado a afirmar que a obrigação não adere ao bem, não tendo se manifestado expressamente a respeito dos termos do contrato padrão, como inexiste discussão entre as partes acerca de seus termos, não parece haver óbice para o julgamento do recurso.
……….
Nesse contexto, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente.
Com efeito, conforme se extrai da leitura do artigo 29 da Lei nº 6.766/1979 não existe previsão expressa de que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.
De fato, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, como ocorre no caso de condomínio edilício, o faz expressamente e de forma inequívoca, consoante se verifica do artigo 1.345 do Código Civil:
“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”
O fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário, que nem sequer era o titular do domínio na época da arrematação.
Nesse contexto, não se constata a existência de violação dos artigos 24, 25 e 29 da Lei nº 6.766/1979”.
STJ
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