A 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo aplicoua teoria do adimplemento substancial para impedir que uma construtora tomasse de volta imóvel que estava 86% quitado. A empresa foi à Justiça reclamar o apartamento por causa do atraso consecutivo de três parcelas.
O acórdão ficou assim redigido:
Apelação Cível nº 1014175-90.2016.8.26.0011
Apelantes: Heber Paes Fomin e Glaucia Jorge Dal Monte Fomin
Apelados: Rcn e Godoi Construtora Ltda e Quatro A Empreendimentos Imobiliários Ltda. Comarca: São Paulo Voto nº 30760
PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA Alegação de nulidade da r. sentença por falta de prova pericial Matéria discutida que depende de interpretação contratual – Desnecessária a produção de outras provas Presença dos elementos necessários ao julgamento antecipado da lide. Preliminar rejeitada. EMBARGOS À EXECUÇÃO. REVISIONAL. INSTRUMENTO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. “Tabela Price” que não implica necessariamente em capitalização dos juros. Juros remuneratórios. Inexistência de abusividade. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICABILIDADE. Apelantes que pagaram quantia superior a 86% da obrigação contratual. Percentual que admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial. O adimplemento substancial constitui um adimplemento vinculado à parte derradeira da obrigação, o que afasta o direito de resolução, autorizando, contudo, que o credor promova outras formas para obter o seu adimplemento que não sejam desproporcionais, evitando-se, no caso concreto, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais. Precedentes deste E. TJSP. Recurso parcialmente provido.
ACORDAM, em 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento em parte ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MATHEUS FONTES (Presidente sem voto), EDGARD ROSA E ALBERTO GOSSON. São Paulo, 28 de fevereiro de 2019. ROBERTO MAC CRACKEN RELATOR
Extrai-se do voto estudado do i. relator a seguinte manifestação judiciosa:
“No caso, conforme é incontroverso nos autos, já que confirmado pelos apelados (fls. 34), os apelantes celebraram compromisso de compra e venda para a aquisição de bem imóvel, obrigação esta que foi fracionada em 72 (setenta e duas) prestações, com o adimplemento de 62 (sessenta e duas) prestações e pagamento parcial da prestação de nº 63 (sessenta e três) com o inadimplemento das demais.
Portanto, nas próprias palavras dos demandantes, há o pagamento de percentual superior a 86% (oitenta e seis por cento) da obrigação celebrada. Deve ser registrado que, pela aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, ocorre a restrição do direito do credor à resolução contratual (art. 475, CC), o que decorre da função de controle do princípio da boa-fé objetiva, uma vez que o adimplemento substancial constitui um adimplemento vinculado à parte derradeira da obrigação, de modo a afastar o direito de resolução, autorizando, contudo, que o credor promova outras formas para obter o seu adimplemento que não sejam desproporcionais, como, no caso concreto, a retomada do bem imóvel. Conforme se aprecia dos precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça, a aplicação da teoria do adimplemento substancial tem aplicação no caso concreto, pois a somatória dos pagamentos encontra-se efetivamente próxima ao pagamento integral da obrigação (superior a 86%).
Nesse sentido, segue jurisprudência:
“Ação de rescisão de compromisso de compra e venda e reintegração de posse. Aplicação do prazo decenal do artigo 205 do Código Civil. Contagem a partir do vencimento das parcelas. Lapso prescricional não consumado. Extinção afastada. Compromisso de compra e venda. Imóvel. Financiamento imobiliário. Pleito de rescisão contratual e consequente reintegração de posse. Quitação de 85,33% do preço. Resolução do contrato descabida diante do débito remanescente. Aplicação da teoria do adimplemento substancial. Ação julgada improcedente. Recurso desprovido, alterado o dispositivo da sentença.” (TJSP. Apelação 0002913- 93.2015.8.26.0368. Relator (a): Araldo Telles. Órgão Julgador: 30ª Câmara Extraordinária de Direito Privado. Foro de Monte Alto – 3ª Vara. Data do Julgamento: 18/12/2018. Data de Registro: 19/12/2018).
Com efeito, a teoria do adimplemento substancial não implica em afronta aos princípios da autonomia privada, função social e boa-fé objetiva, já que o credor ainda tem o direito de perseguir o saldo devedor remanescente pelos demais meios legais cabíveis de satisfação do crédito, de modo que, estando o percentual pago pelo mutuário próximo ao máximo, ou seja, superior a 86%, o que é incontroverso nos autos, deve ser autorizada a aplicação da almejada teoria.
Desta forma, em razão da quantia paga até o momento ser superior a 86% do valor da dívida, mostra-se possível, como dito, considerar que houve adimplemento substancial da obrigação, impedindo, dessa forma, a retomada do imóvel ou sua contrição judicial pelo credor.
No caso em tela, com certeza, a teoria do adimplemento substancial do contrato se aplica de forma adequada. A função social do contrato e os princípios que regem a dignidade da pessoa humana, sem retirar direito efetivo do credor, como restou decidido, preservam uma série de valores fundamentais, não violando, “data vênia”, a estrutura jurídica e a sistemática de proteção de direitos lançados na Constituição da República.
Sempre que possível, como no caso, o adimplemento substancial do contrato deve ser reconhecido, pois valores de soberania e de importância insuperável restam preservados, em especial, como na espécie, dada as peculiaridades do caso, a dignidade da pessoa humana. No caso, com todas as vênias, os requisitos necessários para aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato estão plenamente caracterizados, quer pela quantia que já foi devidamente honrada quer pela possibilidade, ainda que de modo diverso, que o credor tem para satisfazer o seu direito, o que restou expressamente reconhecido.
Tais circunstâncias levam a uma solidez e à indispensável segurança de valores jurídicos e sociais intocáveis. Dessa forma, consubstancia-se o encontro do equilíbrio entre a pretensão do credor e a possibilidade do devedor, que deve traduzir uma ponderação de valores, nunca se desprezando os valores inerentes aos princípios que exaltam a dignidade da pessoa humana, os quais, na verdade, constituem verdade cláusula pétrea”.
TJSP
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