A escolha entre união estável e separação total de bens no casamento (ou por meio de contrato de convivência na união estável) impacta diretamente como os imóveis de cada cônjuge serão tratados após a formalização da união. Vamos analisar cada cenário:

1. União Estável:

• Regra Geral (Comunhão Parcial de Bens): Se não houver um contrato escrito definindo outro regime de bens, a união estável segue o regime da comunhão parcial de bens. Nesse regime, os bens adquiridos onerosamente durante a união estável são considerados bens comuns do casal, independentemente de qual dos cônjuges os adquiriu ou em nome de quem estão registrados.
• Imóveis Anteriores à União Estável: Os imóveis que cada cônjuge possuía antes do início da união estável permanecem como bens particulares de cada um e não entram na partilha em caso de dissolução da união estável.
• Imóveis Adquiridos Durante a União Estável: Os imóveis adquiridos durante a união estável, mesmo que apenas um dos cônjuges tenha contribuído financeiramente, são considerados bens comuns e serão divididos entre o casal em caso de dissolução. A valorização de bens particulares durante a união também pode gerar direito à meação.
• Contrato de Convivência: Os companheiros podem, por meio de um contrato escrito (contrato de convivência), estabelecer um regime de bens diferente da comunhão parcial, como a separação total de bens. Nesse caso, as regras seriam as mesmas aplicadas ao casamento com separação total de bens (ver item 2).

2. Casamento com Separação Total de Bens:

• Pacto Antenupcial: Para que o regime de separação total de bens seja aplicado no casamento, é necessário que os noivos celebrem um pacto antenupcial por escritura pública, onde manifestam essa escolha.
• Imóveis Anteriores e Posteriores ao Casamento: No regime de separação total de bens, os bens imóveis (e todos os outros bens) que cada cônjuge possuía antes do casamento permanecem como propriedade exclusiva de cada um. Da mesma forma, os bens adquiridos durante o casamento também pertencem exclusivamente a quem os adquiriu, independentemente da contribuição do outro cônjuge.
• Incomunicabilidade: Não há comunicação de bens entre os cônjuges. Cada um administra seus bens individualmente, podendo vendê-los ou gravá-los sem a necessidade de autorização do outro (salvo algumas exceções legais para proteger o lar familiar).
• Divisão em Caso de Dissolução: Em caso de divórcio, não haverá partilha de bens, pois cada cônjuge permanece com a propriedade exclusiva daquilo que está em seu nome e foi adquirido com seus recursos.

Em resumo:

• Na união estável (sem contrato), a regra é a comunhão parcial: imóveis anteriores são particulares, imóveis adquiridos durante são comuns.
• Na separação total de bens (no casamento ou por contrato na união estável): todos os imóveis, adquiridos antes ou durante a união, permanecem como propriedade exclusiva de quem os adquiriu.

É fundamental formalizar a união estável por meio de escritura pública e, se desejado um regime diferente da comunhão parcial, celebrar um contrato de convivência. No casamento, a escolha da separação total de bens deve ser feita por meio de pacto antenupcial. Essas formalidades garantem a segurança jurídica e evitam futuros litígios sobre a propriedade dos bens.