Atualmente, tem-se como um dos pontos mais controvertidos, no âmbito das relações locatícias, a questão da multa por rescisão antecipada do contrato de locação. Ao celebrar um contrato de locação, o locador espera que o dito contrato seja integralmente cumprido, tendo a expectativa de que o imóvel permanecerá locado e, consequentemente, rendendo os devidos aluguéis pelo prazo ajustado em contrato. Assim, para assegurar a expectativa do locador, bem como para evitar um alto índice de rescisões contratuais antecipadas por motivos alheios aos termos pactuados no contrato, a lei do inquilinato garante ao locador o direito de receber uma multa caso o locatário abandone a locação antes de findo o prazo contratual pactuado.

A controvérsia em si se refere ao valor dessa multa, a qual deve ser expressa no contrato de locação ou arbitrada pelo juiz. A disposição da lei sobre o tema indica, primeiramente, que a multa pode ser cobrada, e garante,ao locatário que a mesma será, sempre, devida de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato: ou seja, quanto mais próximo do prazo de vigência o contrato durar, menor será a multa a ser paga pelo locatário que pretende devolver o imóvel locado.

Ocorre, porém, que a lei deixa de fixar o valor adequado à multa por rescisão antecipada, dando a liberdade às partes, principalmente ao locador, de fixá-la no patamar que bem entender, desde que sua cobrança seja proporcional ao tempo de contrato decorrido. A partir daí, tem-se, atualmente, a mais diversificada gama de multas sendo praticadas, desde a usual cobrança da multa no valor de três vezes o aluguel vigente quando da devolução do imóvel, até multas que preveem o pagamento de 15 ou até 20 vezes o valor do aluguel vigente.

É notório, dessa forma, que a liberdade oriunda da falta de imposição legal, acerca de um limite para a multa por rescisão antecipada do contrato de locação, gera ao locador uma possibilidade de lucro real, quando na verdade deveria ser apenas uma forma de coibir a rescisão contratual imotivada e indenizar o locador pelo tempo que o imóvel ficará vazio, já que, presume-se aqui, será o mesmo posto novamente em locação. Dessa forma, é cristalino que uma multa de valor excessivo gera, inevitavelmente, enriquecimento sem causa para o locador.

Exposta a situação acima, é preciso encontrar parâmetros legais para se chegar a um patamar de razoabilidade na questão da multa por rescisão antecipada, o que foi feito pela lei em relação às locações na modalidade buit to suit.

Nessa relação locatícia, um imóvel é construído para atender às necessidades e exigências de um locatário já predeterminado, ou seja, o imóvel é construído para servir exatamente às especificidades do negócio do locatário. Nessa modalidade, portanto, é reconhecido que o locador efetua um grande investimento para a construção do imóvel na forma solicitada pelo futuro locatário, e tem a expectativa de um contrato com prazo de vigência o suficiente para recuperar o valor investido e obter o almejado lucro, considerando o montante de capital aportado no negócio.

Como se observa, a rescisão antecipada do contrato de locação celebrado na modalidade buit to suit traz elevado risco de prejuízo ao locador, de tal modo que se preocupou a lei do inquilinato, com as devidas alterações promovidas pela lei 12.744/12, em fixar um valor máximo para a multa por rescisão antecipada, a qual jamais poderá exceder a soma dos aluguéis ainda devidos até o fim do prazo de vigência.

Assim, nas locações buit to suit acima descritas, em que o risco de prejuízos para o locador, quando da rescisão antecipada do contrato de locação é incomparavelmente maior do que numa locação convencional, estabeleceu a lei que a multa pela devolução antecipada do imóvel não poderá ser superior aos valores de aluguel ainda devidos até o fim do contrato, reconhecendo que acima deste valor haveria enriquecimento sem causa. Entendemos que o mesmo raciocínio deve ser aplicado às locações convencionais.

Dessa forma, ainda que a lei possibilite a fixação de multas contratuais elevadas em razão da rescisão antecipada pelo locatário, aplicando-se por analogia o dito dispositivo legal, é possível concluir que, não importando qual a modalidade de locação, esta jamais poderá ser superior aos valores de aluguel devidos pelo período de contrato não cumprido.

Nesse sentido, é interessante considerar que em outras situações (ou seja, em locações que não sejam enquadradas na categoria built to suit) a jurisprudência costuma estabelecer que o valor razoável para a multa é de três vezes o aluguel mínimo, proporcional ao período de ocupação do imóvel.

Autor: Igor de Oliveira Cardoso
Advogado escritório Cerveira Advogados Associados, formado em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas