O boom imobiliário em Brasília, a partir de 2009, levou muitas pessoas a comprar imóveis na planta, acreditando ser um bom investimento. Infelizmente, a realidade se mostrou diferente. O metro quadrado se desvalorizou e os contratos de promessa de compra e venda, reajustados pelo INCC/FGV (Índice Nacional de Custo da Construção), ficaram tão caros que o investimento acabou em prejuízo.
O atual movimento é inverso. Antes da entrega dos imóveis, muitos compradores estão distratando com as vendedoras/incorporadoras. O problema é que o distrato motivado pelo comprador quase sempre vem acompanhado de uma multa exorbitante em seu desfavor, quando as vendedoras/incorporadoras retêm parte significativa do valor pago pelos compradores. É importante ressaltar que, a compra e venda de imóveis que ainda estão em construção estabelece uma relação de consumo entre o comprador e o vendedor, e portanto, tal relação é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Os contratos, normalmente, são “contratos de adesão”, documentos que por vezes omitem cláusulas essenciais ou limitam direitos por lei assegurados. Nos contratos de adesão, não há vez para as exigências dos consumidores. Nesses instrumentos contratuais estão previstas as multas aplicadas no distrato motivado pelo comprador, que, às vezes, alcançam de 10% a 15% do valor atualizado do contrato. Essa conduta propicia o enriquecimento sem causa da vendedora/incorporadora em detrimento do consumidor, que se empobrece por conta de tal avareza criminosa.
Contudo, o consumidor precisa ser avisado de que a lei considera nula a cláusula do contrato de adesão que estabelece a retenção abusiva de valores pagos, ou seja: é nula a cláusula que flagrantemente cause enriquecimento ilícito de um e o empobrecimento injusto do outro.
A nulidade das cláusulas abusivas está prevista no artigo 51 do CDC e, sem dúvida, revela a ingerência do CDC no “pacta sunt servanda”, posto que na relação de consumo esta máxima do Direito Civil deve ser analisada com extrema desconfiança, mormente quando fere interesses coletivos e homogêneos.
Assim, o CDC veda não apenas a perda total das prestações pagas, mas também protege o consumidor da multa excessivamente onerosa, já que possibilita a anulação da cláusula considerada abusiva. Ressalte-se que, com o distrato, a vendedora/incorporadora não sofre grande prejuízo, já que recebe de volta a unidade imobiliária para revendê-la.
Também não faz sentido o argumento das incorporadoras de que o contratante que deu causa ao distrato deve arcar com os gastos com advogado, corretor, publicidade, intermediação e pagamento da administradora, dado que esses valores já são estipulados na planilha de custo da obra, vedada a cobrança em duplicidade. E, ademais, quem contrata esses profissionais é quem deve arcar com o ônus da contratação e procurar elaborar avenças que não venham a prejudicar os consumidores. O risco do empreendimento sempre é do fornecedor-comerciante e nunca do consumidor.
Contudo, a legislação consumerista assegura ao consumidor o controle judicial da matéria vertida no contrato, quando expressamente prescreve normas que proíbem as cláusulas abusivas nos contratos de consumo. A proteção do consumidor contra cláusulas abusivas ocorre por ocasião da execução do pacto firmado, no momento em que o instrumento contratual passa a gerar os efeitos declinados pelas partes nas cláusulas firmadas.
Nos termos do artigo 1º do CDC, as normas que objetivam a proteção e a defesa do consumidor são consideradas de ordem pública e de interesse social. E, portanto, a proibição das cláusulas abusivas é uma das formas de intervenção do Estado nos negócios privados para impedir o abuso na faculdade de predispor unilateralmente as cláusulas contratuais, antes deixadas sob o exclusivo domínio da autonomia da vontade.
Assim, as normas proibitivas de cláusulas abusivas são imperativas e visam ao equilíbrio na relação de consumo. Entretanto, apenas na fase de execução do contrato é que os efeitos desfavoráveis gerados pelas cláusulas abusivas são percebidos. Os tribunais brasileiros já vêm se posicionando, inclusive o Superior Tribunal de Justiça (STJ), para admitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago como quantia mais do que suficiente para saldar eventuais despesas realizadas pelas vendedoras/incorporadoras.
Se no contrato de promessa de compra e venda há previsão de retenção acima dos 10% do valor pago para a hipótese de distrato antes da entrega do imóvel, torna-se imprescindível a atuação jurisdicional a fim de repelir a cláusula abusiva e retificar imperfeições contratuais, restabelecendo o equilíbrio na relação de consumo.
Portanto, se não for possível restabelecer extrajudicialmente o equilíbrio esperado no contrato de adesão, o consumidor deverá buscar no Poder Judiciário a correção das cláusulas excessivamente onerosas.
Autora: Mônica Miranda Franco Vilela
Advogada Especialista em Direito Civil. Atua em questões de Direito Civil, Imobiliário, Responsabilidade Civil, Direito do Consumidor.