A notificação prévia da arrendatária constitui requisito para que seja proposta ação de reintegração, ainda que o contrato de arrendamento mercantil contenha cláusula resolutiva [de extinção do contrato] expressa. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso da Caixa Econômica Federal (CEF) contra a compradora de imóvel. A decisão foi unânime.
A Caixa ajuizou uma ação de reintegração de posse contra a mutuária, tendo por objeto contrato particular de arrendamento mercantil com opção de compra de imóvel adquirido com recursos do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
Em primeiro grau, o processo foi extinto, sem o julgamento do mérito, uma vez que a Caixa não atendeu à determinação judicial de “comprovar, nos termos do artigo 283 do Código de Processo Civil (CPC), a indispensável notificação prévia à arrendatária contendo a especificação dos valores devidos, a fim de se configurar a sua constituição em mora”.
A instituição bancária apelou, mas o Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) negou o pedido, ao entendimento de que, para se configurar o esbulho possessório [perda da posse do bem], dois requisitos se fazem necessários: o inadimplemento da obrigação contratual assumida pelo arrendatário e a notificação deste por parte da Caixa, o que não se verificou.
No STJ, a instituição financeira sustentou que o inadimplemento da mutuária é incontroverso e que não há, no caso, necessidade de sua notificação prévia para constituição em mora, uma vez que, no contrato firmado entre as partes, consta cláusula resolutiva expressa nesse sentido.
Em seu voto, o relator, ministro Massami Uyeda, destacou que a lei específica que rege o arrendamento residencial, apesar de estabelecer a necessidade de prévia notificação ou interpelação do arrendatário para a sua constituição em mora – apta a configurar o esbulho possessório e autorizar o arrendador a propor a ação de reintegração de posse –, não prevê a imprescindibilidade de prévia notificação do arrendatário na hipótese da existência de cláusula resolutiva expressa.
Entretanto, afirmou o ministro, o artigo 10 da Lei n. 10.188/2001 dispõe que se aplica “ao arrendamento residencial, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil”.