Com o franco desenvolvimento econômico, aos poucos vamos nos deparando com diferentes modalidades de negócios, os quais levam à grande diversidade de contratos. Entre os contratos que estão se tornando constantes está o denominado Built To Suit. Com denominação de origem americana, consiste em uma modalidade de contrato de locação atípica. Atípica porque o imóvel a ser locado ainda não existe, ou seja, trata-se de uma locação sob encomenda, em que o locatário apresenta ao locador todas as características necessárias do imóvel a ser locado, tais como: localização, tamanho, tipo de construção, entre outras exigências. Em muitos casos, o projeto arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico são previamente aprovados pelo locatário, afinal o imóvel deverá atender aos interesses deste último.

O contrato Built to Suit é normalmente celebrado com um período de vigência longo, para que possa ocorrer o benefício mútuo para o locador e locatário. No Brasil não existe legislação que atenda a esse tipo de contrato. Por se tratar de contrato atípico de locação, é incompatível com algumas regras presentes na lei de locações (Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009), até porque não há uma simples disponibilização de um imóvel do locador para ser alugado pelo locatário. Ao contrário, o locador irá adquirir um imóvel que atenderá às necessidades específicas do locatário.

Assim sendo, nesse tipo de contrato, por exemplo, é inaceitável o direito previsto na lei de locação, que concede ao locatário o direito de rescindir o contrato a qualquer tempo, mediante apenas o pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ignorando por completo o grande investimento feito pelo locador e sua expectativa de retorno do capital aplicado.

Levando em conta a atipicidade do contrato Built to Suit, em regra as partes pactuam multa correspondente ao valor da totalidade dos aluguéis vincendos, para o caso de rescisão antecipada por parte do locatário, já que em qualquer modalidade de locação é proibida a rescisão antecipada por parte do locador.

Outra diferença marcante nessa modalidade de contrato está relacionada ao valor do aluguel, já que este é estipulado levando-se em consideração todo o investimento feito pelo locador, sendo que, em tese, o locatário, após três anos de vigência da locação, poderá pleitear judicialmente a revisão do valor do aluguel. Todavia, no momento de sua revisão, o magistrado jamais deixará de observar a atipicidade do contrato e não haverá comparação com uma situação de locação comum de mercado.

Bem por isso o Built to Suit deve ser sempre interpretado segundo o principio da autonomia da vontade, da boa-fé contratual, da função social do contrato e da manutenção do equilíbrio econômico-financeiro. Ainda não há jurisprudência consolidada a respeito do tema. Nos poucos casos existentes, houve o reconhecimento da atipicidade do contrato, afastando a aplicação pura e simples da legislação locatícia geral.

Com o aumento desse tipo de contrato resta aos operadores do direito aguardar que os legisladores entendam que a ausência de normatização do assunto leva à insegurança jurídica, que pode impedir, ou no mínimo dificultar, o crescimento do país e, com isso, promovam as alterações necessárias na lei de locações, reconhecendo as peculiaridades do contrato Built to Suit.

Autora: TELMA CURIEL MARCON
Sócia do Escritório Resina e Marcon Advogados Associados, pós-graduada em Direito das Obrigações pela Universidade Federal de Mato Grosso do Sul (UFMS)