O valor venal é uma estimativa do valor de um bem, geralmente um imóvel, utilizada pelo poder público para fins de cálculo de impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). ¹

O que é valor venal?

• Estimativa do poder público: O valor venal não é o mesmo que o valor de mercado do imóvel. Ele é uma estimativa realizada pela prefeitura municipal, que leva em consideração diversos fatores para determinar o valor do bem para fins de tributação.
• Base para cálculo de impostos: O valor venal serve como base de cálculo para diversos impostos, como o IPTU e o ITBI. A alíquota do imposto é aplicada sobre o valor venal para determinar o valor a ser pago.
• Fatores considerados: Os principais fatores considerados no cálculo do valor venal são:
  • Área do terreno e da construção;
  • Localização do imóvel;
  • Características do imóvel (idade, estado de conservação, acabamento, etc.);
  • Valor do metro quadrado na região.

Como calcular o valor venal?

O cálculo do valor venal pode variar de acordo com o município, mas geralmente envolve a aplicação de fórmulas e tabelas que levam em consideração os fatores mencionados acima.

• Consulta à prefeitura: A forma mais precisa de obter o valor venal de um imóvel é consultando a prefeitura municipal. A maioria das prefeituras disponibiliza essa informação online ou presencialmente.
• Cálculo aproximado: Algumas prefeituras disponibilizam simuladores online que permitem calcular o valor venal de forma aproximada. Esses simuladores geralmente solicitam informações como a área do imóvel, a localização e outras características.
• Fórmulas e tabelas: As prefeituras utilizam fórmulas e tabelas específicas para calcular o valor venal. Essas fórmulas e tabelas podem ser encontradas nos códigos tributários municipais.

Importante:

• O valor venal é diferente do valor de mercado. O valor de mercado é o preço pelo qual o imóvel seria vendido em uma transação normal, enquanto o valor venal é uma estimativa para fins de tributação.
• O valor venal pode ser atualizado anualmente pela prefeitura.
• É importante lembrar que como o valor venal é um cálculo feito pela prefeitura, caso haja alguma discrepância entre o valor venal e o valor de mercado do imóvel, é possível contestar o valor venal junto à prefeitura.

Sobre a temática o STJ decidiu:

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.
2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário:

por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
9. c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
10. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

STJ

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