A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, enquanto perdurar, impede a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel.

De acordo com o processo, uma filha do falecido ajuizou ação de extinção de condomínio com cobrança de aluguel contra a viúva e os outros filhos. A demanda pretendia atingir dois imóveis, um urbano e outro rural, que fazem parte da herança e vinham sendo ocupados exclusivamente pelos corréus, os quais invocaram o direito real de habitação da viúva sobre o imóvel urbano.

O juízo julgou os pedidos procedentes, determinando o pagamento de aluguéis e a extinção do condomínio, tanto em relação ao imóvel rural quanto ao imóvel urbano. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reverteu parcialmente a decisão: reconheceu o direito real de habitação da viúva apenas em relação ao imóvel urbano e afastou a exigência de aluguéis, mas decidiu que tal prerrogativa não impediria a extinção do condomínio – o que levou à interposição do recurso especial no STJ.

Direito real de habitação atende a razões de ordem humanitária e social

A relatora, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que o direito real de habitação está previsto no artigo 1.831 do Código Civil (CC) e no artigo 7º, parágrafo único, da Lei 9.278/1996, tendo o STJ decidido que não é necessária a inscrição dessa situação no cartório competente.

A ministra explicou que esse direito vitalício e personalíssimo, concedido ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, garante sua permanência no imóvel em que residia com a família após a viuvez. Conforme lembrou, o STJ já estabeleceu que esse direito do cônjuge persiste mesmo que haja apenas descendentes exclusivos do falecido.

Segundo Nancy Andrighi, o direito real de habitação é uma forma de concretizar o direito constitucional à moradia, além de atender a razões de ordem humanitária e social. Citando a doutrina especializada sobre o tema, ela afirmou que o trauma provocado pela morte do cônjuge não deve ser agravado por outro trauma, o do desenraizamento do espaço de vivência.

Proteção à família prevalece sobre direito à propriedade

A relatora destacou que o STJ tem precedentes no sentido de que, enquanto perdurar o direito real de habitação, não será possível a alienação do imóvel comum, tampouco a exigência de remuneração pelo seu uso, segundo o artigo 1.414 do CC.

A ministra enfatizou que a impossibilidade de as pessoas disporem livremente de seu patrimônio é justificada pela relevante proteção legal e constitucional à família. Assim, para ela, em uma ponderação de valores, a mitigação dos direitos à propriedade é uma forma válida de assegurar a máxima efetividade ao interesse prevalente, qual seja, a proteção do grupo familiar.

No caso em julgamento, Nancy Andrighi observou que a corte de origem afastou o pagamento de aluguéis do imóvel urbano, mas entendeu que a extinção do condomínio seria possível, mesmo reconhecendo o direito real de habitação. “No entanto, o direito real de habitação também impede a extinção de condomínio, de modo que o respectivo pedido quanto ao imóvel urbano, sobre o qual recai o referido direito, deve ser julgado improcedente, com a reforma do acórdão recorrido apenas quanto a este ponto”, finalizou a relatora.

Veja o acórdão:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DO CÔNJUGE OU COMPANHEIRO SOBREVIVENTE. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL COMUM. IMPOSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DA PROTEÇÃO AO GRUPO FAMILIAR. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.

1. HIPÓTESE EM EXAME
2. Ação de extinção de condomínio c/c cobrança de aluguel, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 8/3/2024 e concluso ao gabinete em 23/9/2024.
3. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em decidir se o direito real de habitação assegurado ao cônjuge ou companheiro sobrevivente constitui empecilho à extinção do condomínio do qual participa com os herdeiros do falecido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O direito real de habitação é ex lege (arts. 1.831 do CC e 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/1996), vitalício e personalíssimo, o que significa que o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode permanecer no imóvel até o momento do falecimento. Esse direito tem, ainda, caráter gratuito (art. 1.414 do CC), razão pela qual os herdeiros não podem exigir remuneração (aluguéis) pelo uso do imóvel comum. Precedentes.
4. O objetivo da lei é permitir que o cônjuge ou companheiro sobrevivente permaneça no mesmo imóvel familiar que residia ao tempo da abertura da sucessão como forma, não apenas de concretizar o direito constitucional à moradia, mas também por razões de ordem humanitária e social, já que não se pode negar a existência de vínculo afetivo e psicológico estabelecido pelos cônjuges/companheiros com o imóvel em que, no transcurso de sua convivência, constituíram não somente residência, mas um lar.
5. O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, enquanto perdurar, impede a extinção do condomínio e a respectiva alienação judicial do imóvel de copropriedade dos herdeiros do falecido.
6. A restrição estatal na livre capacidade das pessoas disporem dos respectivos patrimônios se justifica pela igualmente relevante proteção legal e constitucional outorgada à família, que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação de um deles, na espécie, dos direitos inerentes à propriedade, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, qual seja, a proteção ao grupo familiar. Precedente.
7. Hipótese em que (I) a sentença julgou procedentes os pedidos, determinando a extinção do condomínio e a condenação ao pagamento de aluguéis, tanto em relação ao imóvel rural quanto ao imóvel urbano; (II) o acórdão recorrido reconheceu o direito real de habitação da viúva corré em relação ao imóvel urbano, mas decidiu que essa prerrogativa não impede a extinção de condomínio, embora afaste a fixação de aluguéis, reformando a sentença apenas quanto a este ponto.
8. DISPOSITIVO
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para julgar improcedente o pedido de extinção de condomínio e alienação judicial do imóvel comum urbano, mantido o acórdão recorrido quanto ao julgamento dos demais pedidos. Dispositivos relevantes citados: arts. 1.320, 1.414, 1.416 e 1.831 do CC; e 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/1996.

(STJ – 3ª RECURSO ESPECIAL Nº 2189529 – SP (2024/0265506-0) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI – Julg. 11 de junho de 2025).

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