A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que imóveis financiados — ainda que gravados com alienação fiduciária — podem ser penhorados para satisfação de dívidas condominiais, alterando a orientação que prevalecia em diversos tribunais do país.

A tese foi fixada no julgamento conjunto dos REsp 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR. Até então, a penhora desses bens encontrava resistência, sob o argumento de que a instituição financeira detinha a denominada “propriedade resolúvel”. Com a nova posição, o STJ reafirma que a obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio imóvel, independentemente da titularidade formal.

Segundo o Tribunal, impedir a constrição nesses casos comprometia o equilíbrio financeiro dos condomínios e onerava injustamente os demais condôminos, que acabavam suportando a inadimplência isolada. Com o novo entendimento, admite-se a execução do bem financiado, destinando-se parte do produto da alienação judicial ao adimplemento das cotas condominiais vencidas.

Para especialistas em direito condominial, a decisão fortalece os mecanismos de cobrança e inaugura um precedente relevante para o controle da inadimplência no cenário nacional.

A medida também repercute no setor bancário, que passa a ter o dever de acompanhar eventuais débitos condominiais ao longo da vigência do financiamento, sob pena de ver o bem objeto da garantia submetido à execução.

O julgamento consolida um marco jurisprudencial: reafirma o dever de contribuição de todos os condôminos, preserva a saúde financeira dos condomínios e afasta a prática de inadimplentes que se escudavam na existência do contrato de financiamento para evitar a penhora do imóvel.

Veja o acórdão:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem .
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial improvido.

(STJ – 2ª SEÇÃO – RECURSO ESPECIAL Nº 1929926 – SP (2021/0091655-9) RELATOR : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA R.P/ACÓRDÃO : MINISTRO RAUL ARAÚJO – Julg. 12 de março de 2025). Foi recorrente a Caixa Econômica Federal.

STJ

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