A simples previsão contratual de retenção de até 10% do valor do contrato, nos casos de desistência imotivada do comprador, não pode ser considerada abusiva de forma automática, quando reproduz expressamente os limites estabelecidos pela Lei do Distrato. Para afastar a aplicação da cláusula penal, é indispensável a demonstração concreta de que a cobrança é desproporcional em relação ao montante efetivamente pago pelo adquirente.

Esse foi o entendimento adotado pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao dar provimento ao recurso especial interposto por uma empresa do ramo de empreendimentos imobiliários, reafirmando a necessidade de análise criteriosa das cláusulas penais nos contratos de compra e venda de imóveis.

A controvérsia decorre da aplicação do artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que autoriza a retenção de até 10% do valor do contrato em caso de desistência injustificada do comprador. A norma, contudo, tem sido questionada judicialmente quando a retenção acaba por absorver a totalidade das quantias pagas, hipótese vedada pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Diante desse aparente conflito normativo, as Turmas de Direito Privado do STJ consolidaram jurisprudência no sentido de privilegiar a legislação consumerista, admitindo, em regra, a retenção de até 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador. Com base nessa orientação, a 3ª Turma do Tribunal, em julgamento recente, revisou cláusula penal que, embora formalmente dentro dos limites legais, resultava na perda integral das parcelas adimplidas pelo adquirente.

O julgamento da 4ª Turma, entretanto, não afastou essa possibilidade de controle judicial, mas delimitou seus pressupostos. Segundo o colegiado, a intervenção do Judiciário depende da identificação de circunstâncias específicas que evidenciem a abusividade da cláusula no caso concreto, não sendo suficiente a mera presunção de desproporcionalidade.

No processo analisado, tratava-se de contrato de compra e venda de terreno que previa a retenção de 10% do valor pactuado em caso de distrato. O Tribunal de Justiça de São Paulo considerou a cláusula abusiva e autorizou a retenção de 20% do valor efetivamente pago pelo comprador.

Ao relatar o recurso especial, a ministra Isabel Gallotti destacou que o TJ-SP afastou a cláusula penal sem apontar qualquer elemento concreto capaz de demonstrar a sua abusividade. Para a relatora, cláusulas que reproduzem fielmente os termos da lei não podem ser invalidadas sem a indicação de peculiaridades que justifiquem tal conclusão.

Segundo a ministra, o afastamento automático da cláusula, sem prova de desproporcionalidade, pode ensejar enriquecimento sem causa do comprador, responsável pela rescisão contratual. Nessa linha, concluiu que, inexistindo declaração de inconstitucionalidade do dispositivo legal reproduzido, não há falar em abusividade da cláusula penal que observa os parâmetros fixados pela Lei do Distrato.

Veja o acórdão:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.

1. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal.
2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos.
3. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes.
4. A modificação promovida pelas instâncias ordinárias, ao fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, contraria a legislação específica sobre o tema.
5. Recurso especial a que se dá provimento.

(STJ – 4ª TURMA – RECURSO ESPECIAL Nº 2232983 – SP (2025/0099986-0) RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI – Julg. em 02 de dezembro de 2025).

FOTO: DIVULGAÇÃO DA WEB