Em decisão monocrática, o desembargador do Tribunal de Justiça de Goiás Altair Guerra da Costa manteve sentença que afastou a avaliação unilateral feita pelo Município de Goiânia para cobrança de ITBI sobre a aquisição de 50% de um imóvel. Embora a fração do bem tenha sido negociada por R$ 2 milhões, a Prefeitura adotou como base uma avaliação de R$ 20,6 milhões, o que elevou o imposto de R$ 40 mil para R$ 206.056,21. A diferença questionada pelo contribuinte foi de R$ 166.056,21.

O magistrado negou provimento à apelação apresentada pelo Município e manteve integralmente a sentença que determinou que a base de cálculo do tributo corresponda ao valor da transação imobiliária declarado na escritura pública. O contribuinte foi representado pelo advogado Samuel Vanderlei Lima dos Santos, do escritório Samuel Lima Advocacia e Consultoria.

Segundo consta na ação, a aquisição de 50% do imóvel foi formalizada por R$ 2 milhões. Ao solicitar o lançamento do ITBI, porém, o contribuinte teve o valor declarado desconsiderado pelo Município, que realizou avaliação de R$ 20.605.621,45. Conforme a petição inicial, a estimativa municipal teria sido elaborada a partir da consulta a três anúncios de imóveis na internet, sem oportunidade prévia de contraditório quanto à avaliação.

Com a aplicação da alíquota de 2%, o ITBI sobre os R$ 2 milhões corresponderia a R$ 40 mil. Já o lançamento realizado pelo Município chegou a R$ 206.056,21, resultando na cobrança adicional de R$ 166.056,21.

Tema 1.113 do STJ

Na ação, a defesa sustentou a aplicação do Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A tese estabelece que o valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária possui presunção relativa de correspondência com o valor de mercado. Caso o Fisco discorde, essa presunção somente pode ser afastada mediante procedimento administrativo próprio, com observância do contraditório, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN).

O advogado Samuel Vanderlei Lima dos Santos argumentou que o Município não poderia substituir previamente o preço informado na escritura por valor definido unilateralmente. A defesa pediu, assim, a correção da base de cálculo e a adoção do preço efetivamente declarado na operação.

Ao recorrer da sentença, o Município alegou que o valor declarado na escritura não vincula a Administração Tributária quando se mostrar incompatível com as condições normais de mercado. Também sustentou que eventual irregularidade no procedimento seria apenas formal e permitiria novo lançamento tributário dentro do prazo decadencial. Argumentou, ainda, que o Judiciário não poderia substituir a Administração na definição do valor do imóvel.

Avaliação unilateral

Ao analisar a controvérsia, Altair Guerra da Costa observou que o Tema 1.113 do STJ impede a adoção prévia de valor de referência fixado unilateralmente pelo poder público. Segundo o relator, o valor informado pelo contribuinte presume-se válido até que o Fisco demonstre eventual divergência por meio de processo administrativo regular, com contraditório efetivo.

No caso, o desembargador verificou que o lançamento foi realizado com base em avaliação unilateral, sem demonstração da instauração de procedimento administrativo destinado a apurar a veracidade do valor declarado. Para o magistrado, essa forma de arbitramento contraria o entendimento firmado pelo STJ e transforma em regra um procedimento que deve ser excepcional.

O relator ressaltou, contudo, que a sentença não retirou do Município o poder de fiscalização nem impediu eventual revisão futura do lançamento. O que foi considerado ilegal foi a substituição do valor declarado pelo contribuinte sem o procedimento administrativo adequado.

Com a manutenção da sentença, prevalece, enquanto não afastada regularmente pelo Fisco, a base de cálculo de R$ 2 milhões, correspondente ao valor declarado na compra de 50% do imóvel. Assim, conforme os valores apresentados na ação, o ITBI devido é de R$ 40 mil, em vez dos R$ 206.056,21 originalmente lançados pelo Município.

Processo: 5458213-87.2025.8.09.0051

TJGO/ROTAJURIDICA

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