Com o advento da Lei Estadual nº. 13.160, promulgada em 2008 (que, por sua vez, alterou a Lei nº. 11.331/2002 que dispõe sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro), o condômino inadimplente poderá sofrer protesto, caso detenha débitos condominiais.
De acordo com a advogada Daniella Augusto Montagnolli Thomaz, do Trevisioli Advogados Associados, “este meio de cobrança também pode ser aplicado nos casos de crédito de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, mediante protesto tirado contra o devedor principal ou qualquer dos co-devedores constantes do documento, inclusive fiadores, caso solicitado pelo apresentante.”
Ela observa que são débitos condominiais aqueles decorrentes das quotas de rateio das despesas e da aplicação de multas devido pelo condômino ou possuidor da unidade.
Neste caso, comenta a advogada, não importa a natureza do título de aquisição, mas sim quem exerce a posse direta da unidade condominial. Ou seja, poderão sofrer os efeitos do protesto, tanto o proprietário, como o compromissário comprador, cessionário de direitos, promitentes cessionários, sucessores hereditários, comodatário, usufrutuário, fiduciário ou arrematante. “Enfim, quem de fato é o ocupante da unidade autônoma, excluindo-se apenas o inquilino, que não guarda relação jurídica com o condomínio”, destaca.
Daniella alerta que “o requisito necessário para a efetivação do protesto é a previsão expressa de tal conduta na convenção do condomínio”. Este documento deve ser confeccionado em absoluta observância ao Código Civil, e nele devem constar as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores, dentre elas, a de sofrer eventual protesto, explica.
A advogada diz ainda que tal previsão mostra-se necessária por refletir repercussão negativa do devedor, já que o protesto induz à publicação de seu débito junto aos órgãos de crédito. “Não havendo a previsão expressa na convenção condominial, o síndico poderá responsabilizar-se, pessoalmente, pela eventual condenação por causar dano material e moral ao devedor”, afirma.
A advogada entende que isso gerou uma mudança no papel do síndico. “Antes, o síndico era aquele morador de boa-vontade ou que assumia o cargo por falta de candidatos. Hoje, o síndico é o representante legal do condomínio e tem ampla responsabilidade de cunho civil, criminal, trabalhista, tributário e previdenciário”, lembra.
Em razão de tais constatações, Daniella recomenda que os condomínios busquem orientação de profissionais especializados, que podem ajudar em algumas situações. Entre elas, destaca:
► cuidados para que o exercício de protesto não gere danos e dever de reparações no âmbito moral e material, tais como cobrança de valores indevidos, não previstos na convenção condominial ou ainda apurados em descompasso com a legislação aplicável no caso dos condomínios;
► participação nas assembléias;
► cobranças judiciais e extrajudiciais;
►análises de contrato;
► medidas judiciais e extrajudiciais contra a construtora, em decorrência da constatação de vícios construtivos;
► busca de solução nas questões internas condominiais;
►elaboração de atas, pareceres, notificações e circulares.
