A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu ser imprescritível a ação visando à escritura definitiva movida diretamente contra a mesma pessoa que vendeu imóvel urbano adquirido em 1954 e levado a registro apenas em 1999, quanto mais tendo o comprador exercido a posse por quase 50 anos. A decisão foi por maioria.

Em novembro de 1954, Marysia Malheiros firmou com a Construtora Alfa S.A. um compromisso de compra e venda de um lote em Nova Lima (MG), em caráter irrevogável, quitando a última prestação em dezembro de 1960. Como não lhe foi firmada a correspondente escritura definitiva, em janeiro de 1999 ela ajuizou uma ação de adjudicação compulsória, ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura.

O juiz de direito da Primeira Vara de Nova Lima entendeu que ocorreu a prescrição (modo pelo qual um direito se extingue em vista do interessado não o exercer em determinado lapso de tempo), uma vez que o tipo de ação interposto prescreve em 20 anos. A compradora apelou ao Tribunal de Alçada de Minas Gerais, que, contudo, manteve a sentença, levando Marysia a recorrer ao STJ.

O relator na Quarta Turma indeferiu o pedido, sob o entendimento de que a ação poderia ter sido apresentada em 1960, quando a adquirente da propriedade afirma ter quitado todas as prestações. O ministro Ruy Rosado, no entanto, discordou do relator. Para ele, o contrato de compra e venda de bem imóvel sem cláusula de arrependimento confere ao comprador que cumpre integralmente a sua prestação o direito de o juiz imprimir caráter definitivo ao contrato preliminar.

Ruy Rosado entende ser adequado entender-se que o direito do compromissário comprador apenas se extingue diante do direito adquirido por outras pessoas, mediante o usucapião do imóvel. No caso em análise – destaca o ministro – ela celebrou o contrato em 1954, levou-o a registro em 1999, exerce a posse há quase 50 anos, não teve, ao que se saiba, qualquer oposição ao seu exercício, pagando as 84 prestações. Reuniu, enfim, todos os elementos para que lhe seja concedido o único ato de que precisa: a simples formalização de um direito que se constituiu com a integral execução do contrato, além de quase meio século a consolidar a sua posição jurídica. Enquanto não surgir para outra pessoa o direito de se opor ao seu pedido, não há razão para que lhe seja negado o que veio pleitear, entende.

O ministro observou, ainda, que essa demora não é um fato inusitado. “Na nossa sociedade, especialmente na desprovida de maiores recursos e de pouco estudo, que constitui a grande massa, a maioria dos negócios imobiliários sobre os pequenos lotes urbanos ou rurais que ocupam é feita sem nenhum papel; quando chegam a tanto, o documento recebido confere a idéia de segurança e de suficiência, não imaginando o adquirente que poderá perder o seu direito se não atender ao formalismo da lei”, asseverou Ruy Rosado. “É por isso que nossas leis – tão perfeitas e copiadas dos europeus – têm tanta dificuldade de serem cumpridas e aplicadas: não são feitas para o nosso povo”, concluiu. Esse foi o entendimento seguido pelos demais integrantes da Turma.REsp 369206