Rio – A Emgea (Empresa Gestora de Ativos), criada para sanear os contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal, vai convocar 445.089 mutuários no País para quitar ou reestruturar o financiamento da casa própria, com descontos que chegam a quase 90%. No Estado do Rio, 48.143 clientes têm direito. Este ano, mais de 30 mil mutuários vão receber correspondência ou uma ligação da instituição. São contratos que vencem nos próximos quatro anos e têm saldo devedores que valem dois imóveis e meio.
Esses financiamentos eram da Caixa e foram transferidos para a Emgea. No acerto de contas, o juros cobrados são menores: 8% ao ano mais TR (Taxa Referencial). Há também parcelas fixas durante o contrato, com taxa de 11,5% ao ano.
Segundo o diretor de Recuperação de Crédito da Emgea, Eugen Smarandescu, a instituição analisa contrato por contrato para aplicar a política de desconto. Ele adianta que os mais de 30 mil mutuários de classe média serão alertados porque em seus financiamentos há cláusula que diz que,quando chega o momento de pagar a última prestação, se houver resíduo (saldo devedor), o mutuário é responsável e poderá refinanciar pela metade do prazo original.
Isso significa que as prestações ficariam elevadíssimas, ou seja, impagáveis. A convocação é por carta ou ligação telefônica — para adimplentes e inadimplentes. O FGTS pode ser usado para quitar e amortizar o débito. Smarandescu lembra que a maioria dos contratos foi assinada com taxa de juros de 10,5% ao ano mais TR. Na reestruturação, juros e saldo devedor caíram.
Um exemplo é um contrato assinado em abril de 1988 para ser pago em 20 anos. Atualmente, a dívida está em R$ 419.577,26 e a prestação, em R$ 224,68. Faltam quatro meses para que chegue ao fim e o mutuário ser surpreendido com prestação de R$ 5.975,79 (sem seguro) para ser paga em nove anos, mesmo com 20 anos pagos.
Nesse caso, a Emgea fez uma nova avaliação e verificou que o valor de mercado do imóvel é de R$ 134.501,10. A proposta é que o mutuário liquide a dívida à vista pagando R$ 43.400 — desconto de 89,65% sobre o saldo devedor. Outra opção é reestruturar o débito. Nesse caso, sobe para R$ 49 mil, com entrada de R$ 4.900 e o restante em 108 parcelas, sendo as iniciais em R$ 772,13. A taxa de juros será de 8% ao ano mais TR e não haverá risco de novo saldo residual.
Há incentivo também para imóveis de baixa renda — conjuntos avaliados em até R$ 40 mil por engenheiros da Caixa. Nesse caso, há uma tabela progressiva de descontos.
Para unidades até R$ 5 mil, o mutuário pagará apenas 12% do valor de avaliação do imóvel independentemente da dívida. “Se a moradia tiver preço de mercado de R$ 5 mil, ele terá que pagar R$ 600 para quitar o financiamento mesmo com saldo devedor de R$ 20 mil”, explica o diretor.
O conjunto habitacional Ícaro III, em Paciência, Zona Oeste, foi beneficiado. No residencial, a dívida média é de R$ 363.242,83 por unidade, mas o valor de avaliação do imóvel fica em R$ 18 mil. Mutuários adimplentes poderão pagar R$ 5.040 à vista ou em até 60 vezes, no sistema de amortização crescente, ou seja, que evita saldo devedor no fim do contrato.
Programa substituiu seguro
O Programa ‘Ô de Casa’ é outro incentivo à quitação ou reestruturação. É voltado para mutuários que não têm cobertura do FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais) — valor pago a mais na prestação para não haver saldo devedor no fim do contrato e que funcionava como uma espécie seguro.
Dos 169 mil contratos nessa situação, 61.865 já foram liquidados. Outros 107.135 mutuários podem negociar. A Emgea leva em conta o valor do imóvel, quanto foi financiado à época da assinatura do contrato e o montante amortizado.
A corretora Fernanda Cleto, 34 anos, acaba de comprar um apartamento financiado e acha que outras instituições bancárias, além da Caixa Econômica Federal, poderiam adotar a concessão de descontos para estimular a quitação antecipada: “Minha mãe se beneficiou da medida. Ela ainda tinha pela frente cinco anos de contrato, mas foi chamada pela Caixa Econômica para quitar o financiamento. Pagou apenas R$ 200 e recebeu a baixa da hipoteca”.