A convenção de condomínio tem caráter predominantemente estatutário e institucional, não sendo possível confundi-la com a natureza do contrato civil, tanto assim que suas disposições não alcançam somente aqueles que a assinaram, mas todos os condôminos que ingressarem no universo do condomínio posteriormente.

Por isso mesmo, por ter natureza jurídica diversa da do contrato bilateral, não pode o condômino invocar a exceção do contrato não cumprido para escusar-se de arcar com as despesas condominiais.

Com base nesse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão unânime, não conheceu do recurso de Stefan Chortis e sua mulher, Chawa Gay Chortis, de São Paulo. O casal apelou para o STJ para não pagar a quantia de R$ 8.239,38 que lhes está sendo cobrada pelo Condomínio Edifício Cláudia, referente a despesas condominiais em atraso.

O recurso se fundamentava no direito de não pagar as taxas devidas em razão de não ter o condomínio cumprido a promessa, tirada em assembléia-geral de condôminos realizada há dois anos, de reparar os prejuízos causados a seu apartamento em decorrência de infiltrações e vazamentos. Assim, tendo a convenção entre os condôminos natureza contratual, ser-lhes-ia lícito deixar de pagar o condomínio em razão de este não haver cumprido sua parte no contrato. Aplicar-se-ia, assim, ao caso, o princípio do direito romano da “exceptio non adimplet contractus”, ou seja, o direito da pessoa de não cumprir sua parte no contrato, por não ter a outra parte cumprido a sua, exceção prevista no art. 1.092 do Código Civil brasileiro.

Ao não conhecer do recurso, o relator do processo, ministro Barros Monteiro, assinalou que esse artigo se aplica apenas às hipóteses de contratos bilaterais, nos quais nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o cumprimento da do outro. Só que a convenção condominial não pode ser confundida com um contrato bilateral, porque possui caráter normativo e institucional, obrigando não só as pessoas que assinaram a ata de sua constituição, mas todos os que ingressarem no agrupamento ou vierem morar no edifício. Para Barros Monteiro, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembléia, a reparar os prejuízos causados ao apartamento dos recorrentes, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, até porque, sem a contribuição mensal de todos os condôminos, o condomínio não terá como subsistir.

Assim, os danos causados ao apartamento dos recorrentes, cuja responsabilidade é atribuída ao condomínio, acarretam a eles um direito subjetivo, mas não podem servir como desculpa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.