O zelador é o profissional fundamental para o bom funcionamento e o bem-estar do condomínio. Porém, em muitos empreendimentos existe um personagem que pode gerar uma série de graves problemas: o “zelador- perigo”. Ele é um verdadeiro perigo, pois tem uma conduta incompatível com sua função e, ao contrário do bom zelador, não mantém um relacionamento profissional com o síndico, a administradora e os moradores do condomínio.
 
O advogado de Direito Imobiliário, Rodrigo Karpat, do escritório Karpat Sociedade de Advogados, alerta que a maioria das pessoas não sabe que tem esse tipo de profissional no prédio. “O “zelador-perigo” costuma ser sorrateiro. Ele começa o trabalho de forma solicita, humilde e amigável. Mas, aos poucos, vai se transformando”, diz.
 
Karpat ressalta que entre as características mais marcantes do “zelador-perigo” e a ausência do trabalho. “O “zelador-perigo” costuma desaparecer em muitos momentos do cotidiano do condomínio, com a desculpa de que está resolvendo um ou outro problema. Porém, o que poucos desconfiam é que ele pode estar exercendo outras atividades, diferentes daquelas designadas ao zelador. E, muitas vezes, ele pode ter outro serviço fora ou até um novo negócio nas proximidades do condomínio”, relata o advogado.
 
O advogado informa que a ausência do zelador gera grandes problemas à administração do condomínio. “Quando o zelador sai do prédio, outro funcionário, geralmente o porteiro, assume suas funções. E esta substituição pode gerar um problema judicial no futuro. Pois o porteiro, que neste caso acumulou funções, pode requerer no Judiciário seus direitos trabalhistas, gerando, assim, um passivo inesperado ao condomínio”.
 
Venda irregular é crime
 
O Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) está atrás dos “zeladores-perigo”, destaca Karpat. O principal motivo desta caçada é a intermediação e corretagem de imóveis em condomínios. “O zelador que faz o papel de corretor e realiza a venda de um apartamento ou casa chega a ganhar, de forma irregular, 2% do valor da venda. A prática pode até parecer vantajosa para o vendedor, que teria que pagar 6% a um corretor. Acontece que este zelador está cometendo um crime: exercício ilegal da profissão”, afirma.
 
O síndico e a administradora também precisam estar atentos para as compras de materiais e a manutenção do condomínio. “O “zelador-perigo” sempre tem um grande estoque de material no depósito do prédio e, muitas vezes, troca lâmpadas, faz pinturas e outros serviços como “cortesia”. O morador, desavisado, costuma dar uma gorjeta como forma de agradecimento, mas não sabe que o material utilizado vai onerar seu próprio bolso, uma vez que será cobrado posteriormente no seu boleto condominial mensal”, alerta Karpat.
 
Veja abaixo alguma medidas para proteger seu condomínio do “zelador-perigo”:
 
1.      Acompanhe a rotina de seu condomínio, coloque câmeras, o controle de ponto digital impede fraudes na marcação do ponto e na saída e entrada do funcionário;
2.      Tenha sempre uma boa administradora com departamento de compras próprio;
3.      Nunca autorize compras sem ter pelo menos três orçamentos e varie o local das compras;
4.      O zelador não pode fazer serviço no interior das unidades dentro do horário de serviço e é de bom tom que também não o faça fora do horário, envie circular alertando os moradores;
5.      Deixe que sua unidade seja negociada por especialistas. Contate sempre um o corretor de imóveis com registro no Creci. Não permita o ingresso de interessados sem a presença de um corretor.
6.      Se possível terceirize a garagem do seu condomínio, além de evitar problemas o condomínio passa a ter receita o que reduz a taxa de condomínio.
7.      Em prédios no litoral não deixe as chaves com o zelador, ele pode estar locando as unidades sem autorização.