A decretação de falência do locatário, sem a denúncia da locação, nos termos do art. 119, VII, da Lei n. 11.101/2005, não altera a responsabilidade dos fiadores junto ao locador.
A questão a ser apreciada consiste em determinar se, havendo a falência da locatária, a fiança de contrato de locação deve ser prorrogada, até a entrega das chaves, ou extinta, à luz do art. 39 da Lei n. 8.425/91. No julgamento dos EREsp 566.633/CE, em 22 de novembro de 2006, este Superior Tribunal passou a admitir a prorrogação da fiança nos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato, normalmente valendo-se a expressão “até a entrega das chaves”. Houve uma alteração significativa no entendimento anteriormente existente, segundo o qual “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu” (Súmula 214/STJ). Em 2009, refletindo a entendimento consolidado neste STJ, a redação do citado art. 39 foi alterada para prever expressamente que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Vale destacar que na hipótese analisada, o fato de a locatária ter tido sua falência decretada poucos meses após a celebração do contrato de locação é incapaz de alterar a consequência jurídica da cláusula de fiança. De fato, o art. 119 da Lei n. 11.101/2005 dispõe expressamente que a falência do locador não resolve o contrato de locação e, na falência do locatário, o administrador judicial poderia denunciar o contrato de locação a qualquer tempo, mas, não tendo ocorrido a mencionada denúncia, os fiadores permanecem vinculados ao contrato de locação, mesmo com a decretação de falência do locatário. Com isso, não se estaria ampliando, por meio de interpretação extensiva, o escopo do afiançado, pois os fiadores permanecem vinculados aos exatos termos do que foi celebrado originariamente. Portanto, mesmo com a decretação da falência – ante a ausência de denunciação do contrato de locação – os fiadores permanecem obrigados junto ao locador, nos exatos termos da fiança originariamente prestada no momento da celebração do contrato de locação.
Veja o acórdão:
RECURSO ESPECIAL. FIANÇA EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. MANUTENÇÃO DA FIANÇA. FALÊNCIA DO LOCATÁRIO. IRRELEVÂNCIA. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES.
- Ação ajuizada em 24/09/2012. Recurso especial 17/08/2015 e atribuído a este gabinete em 25/08/2016.
- Discute-se a manutenção da fiança em caso de prorrogação de contrato de locação de imóvel urbano por prazo indeterminado.
- Admite-se a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato. Precedentes.
- A decretação de falência do locatário, sem a denúncia da locação, nos termos do art. 119, VII, da Lei 11.101/2005, não altera a responsabilidade dos fiadores junto ao locador. 5. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ – 3ª Turma – RECURSO ESPECIAL Nº 1.634.048 – MG (2016/0080731-0) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI – 28 de março de 2017(Data do Julgamento)
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