A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que não é possível aplicar, por analogia, a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel, considerando que esta é regulada por legislação própria e tem tratamento jurídico distinto da hipoteca.

A Súmula 308 do STJ protege o comprador de um imóvel. Ela estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o banco financiador da obra não tem validade perante o adquirente, seja ela anterior ou posterior à compra do imóvel.

O entendimento garante que o consumidor não pode ser penalizado financeiramente ou perder o seu imóvel por dívidas contraídas pela construtora com a instituição financeira.

De acordo com o processo, uma consumidora celebrou contrato de compra e venda de um apartamento com a construtora e pagou integralmente o valor combinado, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome, pois havia gravame lançado na matrícula do imóvel em favor de uma instituição financeira. O gravame decorreu de contrato de abertura de crédito firmado entre o banco e a construtora para a construção de unidades habitacionais, com pacto de alienação fiduciária do edifício onde se localiza o apartamento em discussão no processo.

A instituição financeira recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) aplicar, por analogia, a Súmula 308 e determinar a baixa definitiva do gravame, além da outorga da escritura do imóvel. O tribunal de origem entendeu que a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e o banco não teria eficácia perante a compradora, pois a satisfação dos interesses da instituição financeira não poderia prejudicar terceiros de boa-fé.

No recurso especial, o banco sustentou que não é possível aplicar a Súmula 308 ao caso, por não se tratar de hipoteca. Argumentou que a alienação fiduciária de imóvel é regulada por legislação própria e que apenas seria possível resolver a propriedade fiduciária em favor do devedor fiduciante com a quitação da dívida.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA É DIFERENTE DE HIPOTECA

“O entendimento da Súmula 308 não deve ser estendido de forma ampla e irrestrita à hipótese de alienação fiduciária”, destacou o relator do caso, ministro João Otávio de Noronha. Conforme explicou, o enunciado trata de situações em que o imóvel, dado como garantia hipotecária, é adquirido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis.

Veja a decisão do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA N. 308 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

1. CASO EM EXAME
2. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que manteve sentença determinando a baixa definitiva de gravame e a outorga de escritura pública de compra e venda de imóvel adquirido por consumidora, aplicando, por analogia, a Súmula n. 308 do STJ à alienação fiduciária.
3. A adquirente celebrou contrato de promessa de compra e venda com a construtora e quitou integralmente o preço do imóvel, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome devido ao gravame lançado na matrícula do imóvel em favor da instituição financeira.
4. O Tribunal de origem entendeu que a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante a adquirente do imóvel, admitindo a aplicação analógica da Súmula n. 308 do STJ.
5. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
6. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar, por analogia, a Súmula n. 308 do STJ à alienação fiduciária de imóvel, considerando que esta é regulada por legislação própria e possui tratamento jurídico distinto da hipoteca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A Súmula n. 308 do STJ refere-se à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, estando vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação, que estabelece normas protetivas específicas. Não há similaridade normativa entre hipoteca e alienação fiduciária.
6. A alienação fiduciária é regulada pela Lei n. 9.514/1997, que dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
7. O contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel não pode produzir efeitos em prejuízo da propriedade fiduciária, devendo prevalecer os termos da escritura pública de abertura de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária.
8. DISPOSITIVO E TESE
9. Resultado do Julgamento: Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica, por analogia, aos casos de alienação fiduciária de imóvel, regulada por legislação própria e distinta da hipoteca.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 22, 23, 25 e 29; CPC/1973, art. 535.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025.

(STJ – REsp n. 1.483.058/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12/5/2026, DJEN de 19/5/2026.)

Equipe de Redação

FOTO: DIVULGAÇÃO DA WEB