A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel em razão das benfeitorias necessárias e úteis nele realizadas. Para o colegiado, quem deixa de cumprir a principal obrigação do contrato – o pagamento dos aluguéis e encargos – não pode invocar o direito de retenção como forma de garantir eventual indenização pelas benfeitorias.

Com esse entendimento, a turma negou provimento ao recurso especial de uma locatária que, apesar de estar em débito com a proprietária, pretendia permanecer na posse do imóvel até ser compensada pelas melhorias realizadas.

O caso teve origem em ação de despejo proposta pela locadora, que pedia a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos em atraso. Embora tenha reconhecido que a locatária realizou benfeitorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável, o juízo de primeiro grau decretou o despejo e a condenou a pagar os débitos, assegurando-lhe, contudo, o direito de ser indenizada pelas melhorias comprovadas e de compensar os valores gastos com a reforma.

O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) afastou o direito de retenção do imóvel, mantendo os demais pontos da decisão. Para a corte estadual, à luz do princípio da boa-fé, esse direito somente pode ser exercido por locatário que esteja em dia com suas obrigações contratuais.

Em recurso especial, a locatária sustentou que o TJGO restringiu de forma indevida e desproporcional o seu direito de retenção, apesar do reconhecimento das benfeitorias necessárias e úteis que realizou. Segundo a recorrente, os investimentos na reforma foram expressivos e significaram praticamente uma reconstrução do imóvel.

Indenização por benfeitorias não se confunde com direito de retenção

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que o direito de retenção é um instrumento voltado a assegurar o pagamento de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel. Ela ressaltou, porém, que a indenização não pode ser confundida com o direito de retenção, cujo exercício depende da posse de boa-fé. Assim, é possível reconhecer o direito à indenização pelas melhorias sem que isso implique, necessariamente, a possibilidade de retenção do imóvel.

Segundo a ministra, na locação, o pagamento regular de aluguéis e encargos é o que sustenta a posse de boa-fé. O inadimplemento, por sua vez, rompe o equilíbrio contratual entre as partes e frustra a expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem.

“O locatário que deixa de adimplir a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, apresentar-se como credor em condições de exercer, contra o locador, o direito de retenção pela importância das benfeitorias, pois a retenção, enquanto instrumento coercitivo, revela-se incompatível com a situação daquele que, na mesma relação jurídica, permanece devedor dos aluguéis e encargos correspondentes ao uso do imóvel”, afirmou a relatora.

Falta de pagamento de aluguel afasta boa-fé necessária para retenção do imóvel

Nancy Andrighi acrescentou que, na locação, não há posse de boa-fé quando o locatário permanece no imóvel sem cumprir a obrigação principal que legitimava a própria fruição do bem. Para a relatora, a ausência de pagamento rompe o equilíbrio contratual e afasta a boa-fé objetiva necessária ao exercício do direito de retenção.

“Desse modo, à locatária inadimplente não assiste o direito de retenção, uma vez que a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal de pagar aluguéis e encargos revela situação incompatível com a boa-fé objetiva“, concluiu a relatora.

O acórdão ficou assim escrito:

DIREITO CIVIL. LEI DO INQUILINATO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO de despejo por falta de pagamento. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS INTRODUZIDAS NO IMÓVEL. DIREITO DE RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Hipótese em exame
2. Ação de despejo por falta de pagamento c/c liminar de tutela de urgência, ajuizada em 28/2/2024, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/5/2025 e concluso ao gabinete em 30/10/2025.
3. Questão em discussão
4. O propósito recursal consiste em decidir se o locatário inadimplente pode exercer o direito de retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no imóvel, até a devida compensação.

III. Razões de decidir

3. O direito de retenção constitui-se como instrumento coercitivo voltado a compelir o pagamento de indenização pela introdução de benfeitorias legalmente admitidas no imóvel.
4. O eventual crédito indenizatório, contudo, não se confunde com o direito de retenção, cujo exercício pressupõe posse de boa-fé, razão pela qual pode subsistir pretensão à indenização sem que disso decorra, necessariamente, a retenção do imóvel.
5. Frustrada a legítima expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem, deixa de subsistir a base jurídica necessária à manutenção da posse de boa-fé para fins de retenção, sobretudo porque a própria Lei n.º 8.245/1991 prevê o desfazimento da locação e a retomada do imóvel na hipótese de inadimplemento (art. 9º, III, c/c arts. 58 e 62).
6. Se houver pretensão indenizatória ao locatário inadimplente, ela deverá ser apurada sem o exercício da retenção, observando-se, quando cabível, a disciplina do art. 1.221 do CC, segundo o qual “as benfeitorias compensam-se com os danos”, de modo a evitar o enriquecimento sem causa.
7. No recurso sob julgamento, a recorrente está inadimplente, razão pela qual não lhe assiste o direito de retenção do imóvel até o pagamento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias.
8. Dispositivo
9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.

(STJ – 3ª TURMA – RECURSO ESPECIAL Nº 2233373 – GO(2025/0353329-9) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI – Julg. em 12 de maio de 2026).

STJ

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