A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso repetitivo (Tema 1.288), estabeleceu regras sobre os efeitos da quitação do atraso em contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, diferenciando as situações ocorridas antes e depois da edição da Lei 13.465/2017. O colegiado esclareceu quando o devedor pode retomar o contrato e em que casos passa a ter apenas direito de preferência na aquisição do imóvel.

Por maioria, nos termos do voto do relator do repetitivo, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foram aprovadas as seguintes teses:

1) Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário.

2) A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.

Os processos que discutem essa mesma controvérsia estavam suspensos pela Segunda Seção e agora, com o julgamento do tema, poderão voltar a tramitar.

Lei 13.465/2017 limita purgação da mora após consolidação da propriedade do imóvel

O relator lembrou que a Lei 13.465/2017 alterou o regime da alienação fiduciária de imóvel ao incluir o parágrafo 2º-B no artigo 27 da Lei 9.514/1997. Com isso, o dispositivo passou a prever que, após a consolidação da propriedade em nome do credor, o devedor não pode mais purgar a mora, ficando assegurado a ele apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel. Segundo Villas Bôas Cueva, esse é o entendimento que vem sendo reiterado no âmbito do STJ.

“Reconheceu-se, assim, a aplicação da Lei 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a ocorrência da consolidação da propriedade e a data da purga da mora como elementos condicionantes. Caso já tenha ocorrido a purga da mora antes da vigência da lei, consideram-se atos jurídicos perfeitos, aplicando-se a legislação anterior”, destacou o ministro.

No entanto, ele ponderou que o cenário muda quando a propriedade já foi consolidada e a mora não foi purgada antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, ainda que o contrato seja anterior ao normativo. Nessas situações, explicou, “é o regime jurídico da lei nova que será aplicado, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência, nos termos do artigo 27, parágrafo 2º-B, da Lei 9.514/97”.

Posição adotada pelo TJSP violou jurisprudência consolidada

No recurso representativo da controvérsia (REsp 2.126.726), um banco questionou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que, em ação anulatória de execução extrajudicial, decidiu pela consolidação da propriedade em nome da instituição após a vigência da Lei 13.465/2017.

Dessa forma, o tribunal estadual manteve a sentença para permitir a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, conservando a determinação de expedição de boletos bancários. Cueva apontou, entretanto, que esse posicionamento diverge da jurisprudência firmada no repetitivo.

“Considerando se tratar de situação em que consolidada a propriedade e não purgada a mora, a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, é caso de se dar provimento ao recurso especial para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação, assegurando ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997″, concluiu o ministro.

Veja o acórdão:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.
2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência.
3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.
4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.
5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência.
6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior.
7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial.
8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação.

(STJ – 2ª SEÇÃO – RECURSO ESPECIAL Nº 2126726 – SP (2024/0063978-7) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – Julg. em 14 de dezembro de 2025)

STJ

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