Em regra, para que seja válida e plenamente eficaz a transferência de imóveis é necessário que eles estejam devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis.

No entanto, sabemos que a maioria dos imóveis no Brasil encontram-se em situação irregular, de forma que a compra e venda é feita por contratos particulares não registrados, os conhecidos “contratos de gaveta”. Quem adquire imóvel em tal situação tem o direito à posse do bem, podendo exercer todos os direitos inerentes a essa.

Quando um casal adquire um imóvel em tal situação, surge a dúvida de como partilhar o bem, quando ele não está devidamente registrado. Nesses casos o correto é partilhar os mesmos direitos que os compradores possuem.

Eles não dependem da formalização em instrumento público para que surtam efeitos referentes à eficácia e validade do negócio. Tais efeitos não derivam da publicidade do registro, e sim da própria essência do direito consagrado em lei, de acordo com entendimento esposado pelo Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. NATUREZA JURÍDICA. EFEITOS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AUSÊNCIA DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI Nº 4.591/1964. ÔNUS DA INCORPORADORA. NULIDADE AFASTADA. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC quando o tribunal de origem pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos. 2. O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes. 3. É da natureza da promessa de compra e venda devidamente registrada a transferência, aos adquirentes, de um direito real denominado direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, do CC/02). 4. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. Precedentes. 5. Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio. 6. Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé. 7. Recurso especial provido. ( REsp n. 1.490.802/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe de 24/4/2018) (grifos meus).

Nesses casos é importante frisar o valor econômico dos bens e direitos que não se encontram legalmente regularizados em nome do casal. Essa ausência de regularização não pode obstar o reconhecimento dos direitos das partes no divórcio/dissolução de união estável, ao menos no que se refere à posse do bem.

O Código Civil apresenta evidente autonomia entre o direito de propriedade e o de posse. Enquanto o primeiro exige a averbação em matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis, o segundo pode ser constatado por meio de meros compromissos de compra e venda, ou escrituras imobiliárias não levadas a registro.

O STJ entende ser possível a partilha do direito possessório dos cônjuges, quando há a dissolução do vínculo entre esses, não havendo reflexo no direito de propriedade formal do mesmo bem:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DIVÓRCIO CUMULADA COM PARTILHA DE BENS. IMPROCEDÊNCIA. PARTILHA DE BEM IMÓVEL SITUADO EM LOTEAMENTO IRREGULAR. AUTONOMIA ENTRE O DIREITO DE PROPRIEDADE E O DIREITO POSSESSÓRIO. EXPRESSÃO ECONÔMICA DO DIREITO POSSESSÓRIO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ DOS POSSUIDORES QUANTO À NÃO REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE PARTILHA DO DIREITO POSSESSÓRIO. 1- Ação distribuída em 30/07/2015. Recurso especial interposto em 30/05/2017 e atribuído à Relatora em 16/04/2018. 2- O propósito do presente recurso especial é definir se é admissível, em ação de divórcio, a partilha de bem imóvel situado em loteamento irregular. 3- A imposição de determinadas restrições ao exercício do direito fundamental de acesso à justiça pelo jurisdicionado e ao acolhimento da pretensão de mérito por ele deduzida são admissíveis, desde que os elementos condicionantes sejam razoáveis. 4- Não apenas as propriedades formalmente constituídas compõem o rol de bens adquiridos pelos cônjuges na constância do vínculo conjugal, mas, ao revés, existem bens e direitos com indiscutível expressão econômica que, por vícios de diferentes naturezas, não se encontram legalmente regularizados ou formalmente constituídos sob a titularidade do casal, como, por exemplo, as edificações realizadas em lotes irregulares sobre os quais os cônjuges adquiriram direitos possessórios. 5- Dada a autonomia existente entre o direito de propriedade e o direito possessório, a existência de expressão econômica do direito possessório como objeto de partilha e a existência de parcela significativa de bens que se encontram em situação de irregularidade por motivo distinto da má-fé dos possuidores, é possível a partilha de direitos possessórios sobre bem edificado em loteamento irregular, quando ausente a má-fé, resolvendo, em caráter particular, a questão que decorre da dissolução do vínculo conjugal, e relegando a segundo momento a discussão acerca da regularidade e formalização da propriedade sobre o bem imóvel. 6- Recurso especial conhecido e provido. ( REsp n. 1.739.042/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 16/9/2020) (grifos meus).

Entendimento semelhante foi adotado pelo E. Tribunal de Justiça de Minas Gerais, conforme se pode abstrair dos seguintes julgados:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL – PARTILHA DE BENS – IMÓVEIS NÃO REGISTRADOS – ALIMENTOS – FIXAÇÃO – RETROATIVIDADE DOS EFEITOS À CITAÇÃO – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. – Os direitos sobre imóvel adquirido em nome de um dos conviventes, de forma onerosa e durante a união estável, têm características patrimoniais e, por isso, podem ser objeto de partilha, embora a escritura de compra e venda não tenha sido levada a registro. – É inviável a partilha de bens cuja existência não restou demonstrada.

– Encontrando-se a verba alimentar fixada em primeiro grau adequada ao binômio necessidade/possibilidade, descabe a sua modificação por esta instância revisora.

– Os alimentos definitivos fixados na sentença retroagem à data da citação (inteligência do art. 13, § 2º, da Lei 5.478/68). – Recurso provido em parte. (TJMG – Apelação Cível 1.0027.11.023672-9/001, Relator (a): Des.(a) Ana Paula Caixeta, 4ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/02/2015, publicação da súmula em 04/ 03/ 2015) (grifos meus).

EMENTA: DIVÓRCIO. PARTILHA DE BENS IMÓVEIS NÃO REGISTRADOS – IRRELEVÂNCIA. SEPARAÇÃO DE FATO – TERMO FINAL.

– Os direitos sobre imóveis são passíveis de partilha, ainda que os bens não tenham sido registrados no Cartório de Registro de Imóveis. – Não se comunicam os bens adquiridos individualmente pelos cônjuges após a separação de fato, ainda que casados sob o regime da comunhão universal de bens. Precedentes do STJ. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.06.090014-9/001, Relator (a): Des.(a) Alyrio Ramos, 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/05/2014, publicação da súmula em 02/ 06/ 2014) (grifos meus).

Essa linha de pensamento surge para facilitar às pessoas a defesa de seus direitos sobre o bem que compunha o patrimônio do casal. Caso somente fosse permitida a partilha de imóveis devidamente regularizados perante o Cartório de Registro de Imóveis, muitos cônjuges/companheiros perderiam seus direitos sobre imóveis adquiridos por “contrato de gaveta”, posto que estes não poderiam ser objeto de partilha.

Ela pode ocorrer ainda que o bem tenha sido adquirido em nome de apenas um dos cônjuges, por previsão contida no Código Civil:

Art. 1.658. No regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções dos artigos seguintes. […]

Art. 1.660. Entram na comunhão:

I – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

Vez que o bem seja devidamente partilhado, as partes podem até realizar a regularização fundiária em momento posterior, por meio do registro da partilha na matrícula do imóvel.

Por Marcos Ariel da Silva, advogado, OAB/SP nº 460.617.

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