A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, se a outorga da escritura definitiva ao autor da ação de adjudicação compulsória se mostra inviável, a pretensão inicial pode ser convertida em perdas e danos sem estar sujeita à prescrição.

Na ação que deu origem ao recurso analisado pelo colegiado, o autor afirmou ter assinado promessa de compra e venda de uma sala em edifício, ainda nos anos 1980.

No entanto, a averbação da construção no registro imobiliário — condição prevista no contrato para a outorga da escritura definitiva, juntamente com a quitação integral do preço — não chegou a ser feita, o que levou o comprador a procurar a Justiça.

Após decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro favorável ao comprador, a parte contrária recorreu ao STJ, alegando que teria ocorrido a prescrição em relação à devolução das parcelas pagas e também à indenização ao consumidor.

Declaração de vontade

Relatora do caso, a ministra Nancy Andrighi ressaltou que o artigo 501 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece que a sentença judicial pode substituir os efeitos da declaração de vontade do promitente vendedor que deixou de cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva.

Segundo salientou, a ação de adjudicação compulsória “é mecanismo que viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda”.

A ministra destacou que, se a obrigação não puder ser cumprida por culpa do devedor, é possível sua conversão em perdas e danos, conforme dispõe o artigo 248 do Código Civil (CC).

Ela acrescentou que, nesses casos, a jurisprudência do STJ admite a conversão automática em indenização, sem que isso configure julgamento extra petita, mesmo sem pedido específico nesse sentido.

“A conversão da obrigação de dar, fazer ou não fazer em perdas e danos, em decorrência da inviabilidade de cumprimento específico, não representa julgamento extra petita, ainda que a parte lesada não pleiteie a conversão”, declarou a relatora, citando precedentes da corte.

Perdas e danos

Ainda com base na jurisprudência do STJ, Nancy Andrighi explicou que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional.

Desse modo, segundo a ministra, da mesma forma como o pedido de adjudicação compulsória é imprescritível, a indenização decorrente da impossibilidade de cumprimento daquela obrigação também o é.

Afinal, acrescentou ela, a conversão em perdas e danos é “um simples reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária, sem que isso baste para afastar a sua imprescritibilidade”.

“Se a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva, cuja consequência é a transmissão da propriedade do imóvel, é infensa à prescrição, aquela referente à indenização por perdas e danos em caso de impossibilidade do cumprimento de tal obrigação igualmente o será”, concluiu. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

REsp 2.196.855

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